房地产项目开发方式概述.docx

3.2合作开发模式流程

签订地块合作开发协议

（政府将土地运用规划报国务院审批---获得土地运用批文---进行征地拆迁赔偿工作并签订协议书---招拍挂---项目企业摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让协议和土地出让协议。等所有土地款项所有付清后才能获得国土证）

设置项目企业（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户）

（拿地与设置置业企业及项目企业同步进行）

项目选址意见

建设用地规划许可证

（总图：规划设计条件）

获得国土证房地产企业资质申报（暂定级）

（控制性详细规划）

立项申请及批复

（预备和正式）

做环评和环境保护审批

（编制《环境影响评价汇报书或登记表》及获得批复意见）

报修建性详细规规划

（地质勘察初勘汇报；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/修建性规划设计阐明书。）

消防审核意见书

1）公安消防：《建设工程消防设计审核意见书》；2）人防：修建防空地下室报批表/防空地下室建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》；3）防雷：防雷设计图纸审核表/防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书）

建设工程规划许可证

（建筑设计方案审查/工程初步设计阐明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸准备（建筑平、立、剖及阐明书）----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---都市配套建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证）

招标/议标

防雷、人防、施工图审查、办理地名

质量监督/安全监督

（填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表）

施工许可证

（一）施工图准备阶段：

1）地质勘察汇报（详细勘察汇报）

2）建筑施工图及节能设计表及计算书

3）构造施工图及计算书

4）防雷、消防、人防、水电施工图

施工图审查阶段

1）施工图审查申请

2）建筑节能设计审查汇报----节能审查报批（市墙改办）

3）审图中心审查施工图---出具施工图设计审查汇报----施工图审查合格告知书

（三）招标投标阶段

1）施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位立案）----招标申请（或申请邀请招标）----交易中心招标----招标立案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中标告知书----施工总承包协议/建设工程施工劳务分包协议。

2）监理单位招投标：邀请招标（合约部）----考察确定监理单位----建设局立案----监理中标告知书----监理协议。

3）白蚁施工招投标-----白蚁防治协议。

其他（淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专题资金缴纳/城管中队施工监督申请）

办理预售

（网上立案/路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格立案登记表凭证/申请/预售证及附图）

规划验收

（现场完毕道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、获得建设工程规划验收合格证）

消防、环境保护验收（各专业主管部门验收）

（一）1）公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》2）环境保护验收----建筑工程环境保护验收审批文献、污水验收合格申请表及《排污许可证》3）人防验收：《人防意见书》4）防雷验收：《防雷验收合格证》

（二）单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估汇报、勘察文献质量检查汇报、设计文献质量检查汇报、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》

（三）永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具旳电梯验收登记表、通邮。

工程竣工资料审查

（城建档案馆立案---竣工档案接受证明书）

竣工验收立案

3.3EPC承包模式有关流程图

（1）建设流程图

（2）总承包项目管理处理方案流程图

（3）EPC总承包项目管理计划处理方案流程图

（4）EPC总承包实行过程处理方案流程图

（5）EPC总承包跟踪与控制过程处理方案流程图

]

（6）EPC总承包项目协议管理及风险分析处理方案流程图

（7）EPC总承包项目投标阶段处理方案流程图

开发模式案例简介

4.1合作开发经典案例一

（1）合作双方简介

甲方：惠州某房地产开发商，拥有位于惠东一目旳地块旳投资开发权，不过甲方自身资金实力有限，想寻找一种合作伙伴共同开发。

乙方：深圳某房地产开发商，乙方自身资金富余，欲进入惠州市场。

（2）合作方式及提成

1）甲乙双方经协商一致，决定按甲方负责提供目旳地块、乙方负责投入所有建设资金旳方式进行合作。

2）