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【老会计经验】房产开发巧纳土地增值税

房产开发巧纳土地增值税新发房地产开发公司是A市一家以开发转让土地及房产为主要业务的中型公司。7月初，公司按A市一般民用住宅标准建造了一幢住宅，并以市场价格销售给A市市民，共取得收入240万元，共发生如下费用：

（1）取得土地使用权所支付的金额为100万元。

（2）房地产开发成本50万元。

（3）其他扣除额为60万元。

同月，公司转让另一房地产取得收入400万元，共发生以下费用：

（1）取得土地使用权所支付的金额20万元。

（2）房地产开发成本30万元。

（3）房地产开发费用16万元。

（4）与房地产有关的税金24万元。

面对激烈的市场竞争，考虑到规模经济，开兴房地产开发公司决定兼并新发房地产公司，以促进市场占有额的扩大。7月中旬，开兴房地产公司以400万元市场价格收购了新发房地产的标志性建筑大楼，并于7月底最终成立了开新房地产公司，兼并业务正式完成。新发房地产公司在建筑该楼时共发生费用扣除额100万元。该月公司共缴纳土地增值税税额270万元。

分析

新发房地产开发公司在面临兼并之际，应纳增值税270万元，其计算过程如下：

（1）7月份同时发生了两处房地产转让业务，且两房地产场地处于同一片土地上，公司财务于是一起核算，两房地产共取得收入640万元，扣除金额为300万元，增值额超过扣除额100%，故土地增值税税额为340万元×50%－300万元×15%＝125万元。

（2）7月底由于被兼并取得房地产收入400万元，扣除额为100万元，增值额超过扣除项目金额的200%，故应纳增值税税额为145万元。

两项共计270万元。

但我们在检查中发现公司多交了不少税款。

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：

1）纳税人建造普通标准房出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的。

2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

在本案例中，新发房地产开发公司按A市一般民用住宅标准建造了一座居住用住宅，属于暂行条例规定的第一种情况，且其增值额小于20%，而且，根据公司会计账户的核算，我们发现这个项目是可以与该公司同月发生的另一个项目区分开来的，故该项目可以免收增值税。

（2）暂行条例第6条“计算增值额的扣除项目”如下：

1）取得土地使用权所支付的金额。

2）开发土地的成本、费用。

3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格。

4）与转让房地产有关的税金。

5）财政部规定的其他扣除项目。

财政部规定的其他扣除项目是指对从事房地产开发的纳税人按暂行条例第6条第1项和第2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此应特别指出的是，此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不再适用。

然而，新发房地产开发公司的财务人员并没有利用这一优惠条件，其两笔增值税税额应为：

增值额＝400万元－[20＋30＋16＋24＋（20＋30）×20%]万元＝300万元

增值额与扣除项目金额之比为：300万元／100万元＝300%

增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率，应纳税为145万元。

（3）根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围在实际工作中并不包括企业兼并转让房地产，即在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。新发房地产开发公司由于被兼并到开兴房地产公司中去，故转让行为不征收土地增值税。

综合以上分析可知，新发房地产开发公司7月份应缴纳增值税额为145万元，而不是270万元。

点评

从本案例可以看出，尽管土地增值税是小税种，但其中还是有不少筹划技巧的。其一，土地增值税的累进税率与所得税一样，土地增值税有四档税率，故适当地处于低一档税率无疑会有好处。在上例中我们发现，如果不分别核算两笔房地产增值额，则应纳税额为125万元；而分别核算，由于累进税率的提高，故应多缴纳税额为145万元，多缴纳20万元。可见，适当的时候，我们可以不用优惠政策，不分别核算增值额，这样，反而可能会合理减少应纳税额。其二，在实际工作中，准确界定土地增值税的征税范围是可以减少应纳税额的。国家将对以下行为征税：出售国有土地使用权；取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售的；存量房地产的买卖；房地产的抵押；以房地产进行投资和联营等。对房地产出租、继承、企业兼并转让房地产、房地产代建房行为等不征收土地增值税。因此，在实际生活中，我们应准确把握土地增值税的征税范围，弄清自己的行为是否属于应税行为。财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐