商业规划及定位要点.ppt

1/1商业定位及规划要点（培训讲义）为什么在项目中要做商业在土地出售时的规划经济指标要求，但具备变通性如住宅用地一般要求3%-5%左右的商业配套（上海）土地指标的要求（尽量变通）开发商认为商业出售价格较住宅要高，认为商铺出售获得高额利润市场上已不存在商铺与住宅价格的对应关系认为商业收益大（错误认识）做有特色的商业，成为地标的商业，高档的商业政府行为，往往超出周围实际的情况，通常难度非常大政府对政绩需求（没有办法）表现方式及特征原因商业在房地产中的作用大连万达、嘉信茂回报率要求高，开发商资金要求高新天地案例、浙江开元容易以商业获得低价土地需要紧密结合住宅与商业的关系远郊商业需概念先行，别做他人嫁衣要点同类型商业当收益稳定之后可以形成商业资产包，整合进入资本市场金融商业重要特征是受众面广容易制造知名度商业的范畴可以是商业或酒店名气商业能带动并提升住宅价格及去化尤其是社区配套型商业杠杆表现方式及特征作用商业地产的范畴及定义商业地产的错误认识：商业地产不是简单的所谓——商业+地产商业特征是——经营型收益，是一个可以不断递增的收益形式，在经营中获得利润并提升物业价值商业=坐商地产特征是——销售型收益，是通过土地、设计、施工并将产品出售获得利润再转而开发新项目地产=行商商业地产包括：各种零售型物业、各种级别的写字楼、各类档次的宾馆即：住宅以外的所有物业类型开发均属于商业地产范畴或可以定义为第三产业地产商业地产定义：是一个经营性行为的行业，是以商业为核心，并在地产开发的基础上得以实现它的核心是商业而不是地产，具备商业的全部特征，在国外它是一个金融性的产品商业项目洽谈的注意要点了解开发商的诉求点——1、开发商对预期利润的期望2、开发商对商业形象的期望3、开发商对销售返租的期望4、商业用地变通可能性多少应对策略建议——1、算总帐不要分拆收益帐目，自由平衡总项目利润2、尽量提高其它物业价格以降低商业经营的风险3、远郊商业应将商业尽量置后出售，概念先行4、商业街更容易表现商业氛围也容易出售5、尽量提高其它物业出售的价格以降低商业经营风险6、远郊商业应尽量将商业置后出售，可以概念先行7、对于不能做商业的地区应尽量采用变通的方式8、商业销售的合同一定不能与住宅合同相同9、用长期的收益帐来回答项目的预期收益10、对商业的未来话要说半句，商业的未来——造梦商业项目合同注意要点商业销售合同不用于一般住宅销售合同——1、尽量卖现房不要卖期房（除市场型或确保有返租的项目）2、注意面积不同的商铺销售节点应选择不同（当面积比例过大的盘应延长销售时间）3、应对要求开发商增加商铺可餐饮化的比例（对于规划要求非常高）4、远郊商业应尽量满足人口导入后再进行商业的操作（没有人一切商业都是烂尾楼）5、停车、能源的需求需要设定限制条件（设计院的配置会与定位后的能源供应差异较大）6、商铺的房型一定要正气（特别注意裙房商业）7、一定要求开发商跟着进度表执行（工程交付与实际推盘要衔接良好）8、商铺销售期间的活动及推广费用一般较大（与住宅有一定差异）9、明确交房标准以及门头外观方面的统一性（交房标准越高对出售或招商越有帮助）商业规划之——布局商业布局总论——1、商业应放置在交通最为便利的位置2、商业应放置在最显眼的位置3、商业建筑物要有特征及地标概念4、不要与主车流形成交叉动线5、商业未必全部沿街是最好的6、商业建筑需要有向内延伸性7、商业相对集中布局易产生商业氛围8、尊重先定商业再定其它物业的规则商业布局要点——1、主主干道时建筑物要退缩出广场为宜2、主次干道时建筑物要处在2街道范围内3、次次干道时建筑物要尽量有显眼招牌（导入）4、动线规划是商业人流的重中之重商业规划之——布局图示商业规划之——商铺设计商业的商铺设计——1、楼层保持有效高度11、注意建筑物或某商铺的风水2、独立商铺要把它当成收藏品去销售（改变商铺外观传统设计）（入冲、对树或其它杂物）3、注意预留餐饮管道及排油烟管道12、铺与铺之间公共环境的营造4、注意统一空调主机位置（隐蔽性）