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高校家属区

物业管理社会化服务推进难点与解决方案(草案）

物业服务公司

年月

高校家属区物业管理社会化服务推进难点与解决方案(草案）

在深化高校后勤服务社会化改革的今天，高校后勤市场已高度开

放，而在高校后勤服务社会化的进程中，物业管理服务扮演什么样的

角色的问题日益受到重视。后勤的保障能力、运行效率、服务质量显

著提高，学校从高校办社会的职能中脱开，集中精力办学。这是高等

教育办学的需求，同时给物业企业提供了广阔的市场。但不少高校老

的家属区仍是学校后勤的沉重负担。以***大学老家属区推进物业管

理社会化工作为例，与广大物业同仁共同探讨高校老家属区物业管理

社会化服务推进的难点与解决方案，以完善高校物业管理体系；力争

在高等教育这一领域发挥建设性的作用。

概况：

案例：XX大学**湖家属区是分为南北两区，共有61栋住

房建筑物，252个单元计2384户，住房建筑面积共计

1906784平方米，全部实行了房改。住宅区房屋阴沟总长

6870米，道路面积68570平方米，水面面积1600平方米，

绿化维护总面积78000平方米，绿篱5180平方米，大乔

木共计3862棵。此外，家属区内还设有医院、小学、商

业店面及6栋学校办公用房。

现状

**大学***湖家属区大部分住宅建设于上世纪90年代。房改前，

住宅为学校所有，教职工缴纳福利租金居住，学校包揽了水电管网维

修、绿化养护、基建维修、环境卫生打扫等一切事务的安排与费用。

房改后，住宅出售给教职工，教职工无需再缴纳房租，但上述事务仍

由学校包揽。

1、住户情况。

家属区有近30%的房改房上市出售，产权所有人非大学教职工。

另有20%的房屋进行出租，常住户非大学教职工。

2、管理部门。

学校多个部门共同负担起家属区的管理与维护工作。校保卫部门

负责家属区的治安及门禁管理；后勤物业部门负责家属区的环境卫生

及绿化管理；后勤基建部门负责房屋维修、道路设施维修；后勤水电

部门负责住户水电收费及水电公共设施的维修；另外学校设有家属委

员会负责居住人员的社会化管理，履行基层政府职能。

3、人员与资金。

**湖家属区有保洁人员14名，绿化人员2名，保安人员为35人

（家属区有进出口7个），水电维修人员5名，家属委员会6人；如

按当地最低工资收入计，仅人工费开支就超过150万元。

由于学校家属区地下水网老化严重，漏水、水损严重，水费的回

收率不足50%，不足部分由学校补贴，水损每年达80万之多。

综上，仅管房改后住宅已成为个人所有，但一涉及到维修问题，

教职员工仍然习惯于找学校；房改时职工上缴的房屋维修基金，由于

种种原由，一直未能使用过。房屋漏水、排污管网清通清捞、楼道粉

刷、水电管网设施维修与更换等工程的安排和结算，仍由学校后勤基

建部门承担。

由于，学校系本市的重点高校，政府重点单位，因此，学校还要

经常需配套专项经费或政府补贴款来完成省市在社区管理中的评比

与改造工作。

仅管学校在家属区投入了大量的人力、物力，但是老旧的家属区

管理方法已经不能适应教职工对居住环境的高要求。因此XX大学尝

试着家属区物业管理社会化，也成立了学校家属区业主委员会，但两

次尝试均未能取得成功。

为什么推不动家属区物管社会化；

1、人的因素。

有很多住宅在家属区的职工持有过时的利益观念，认为学校有义

务提供低廉甚至是免费的家属区物业服务，对物业管理的有偿服务有

抵触。

经测算，如实行物业管理社会化，那么住户需交纳物业费，用于

家属区的保洁、保安、维修、绿化，住宅物业费为至少为0.7元/平

米。这与之前职工每月扣1元的卫生费相比，增幅较大，因此抵触的

职工较多。

2、资金的因素。

由于建设早，家属区基础设施较差，家属区的水、电、房屋等设

施的修整需很大的投入。学校难以从有限的资金中协调出这部分资

金。

经调查，XX大学**湖家区在实行物业管理社会化前须由学