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地产企业如何从造价
的角度进行成本控制
牢牢把控造价成本命
脉
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地产企业如何从造价的角度进行成本控制牢牢把控造价成本命脉——房地产企
业如何从造价的角度进行成本控制导语:众所周知,工程成本是房地产开发
过程中进行成本控制的重点。房地产企业在项目运作过程中,如何运用工程造
价管理的理论与办法,做好项目的工程造价控制与管理?如何对造价形成过程
的一切费用,进行科学的分析与管理手段,保证项目目标的顺利实现?一、成
本控制的含义以及房地产开发各阶段1、成本控制应以工程成本控制为重研究
房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究。总体而言,
一个项目的开发成本大体可以分以下六大部分:1、土地成本;2、前期费
用;3、工程成本;4、营销成本;5、管理成本;6、财务成本。从成本的属
性来看,土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定,其波动幅
度微小,可控性相对较小;前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身
情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况,如采取有效措施,
则可压缩性(可控性)
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较强。因此,工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点,尤
以工程成本为重。2、认识全过程造价成本控制一个项目的工程成本,就是一
个项目建设全过程所支付的费用的总和,因此,从广义上说,工程造价管理也
可理解为项目成本管理。在20世纪80年代和90年代初,我国提出了全过程
造价管理的思想,它的核心思想就是要求造价成本的计算与控制必须从项目立
项开始直到工程竣工交付使用,进行全过程管理。3、涉及造价成本控制的十
二个阶段就房地产项目而言,其造价成本控制就是从项目前期工作抓起,在可
行性研究、投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交
付使用等全过程进行规划、协调监督和控制,以保证项目质量、进度、投资目
标的顺利实现。二、十二个阶段造价成本控制策略1、可行性研究阶段一般情
况下,可行性研究阶段涉及造价成本控制的情况不多,但是项目现场情况、七
通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期等等,都会对工程造价产生
影响,可行性研究中预备费和不可预见
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费都与造价有关。注意以上因素将能更好地进行造价成本控制。此阶段造价成
本控制占5%。2、设计阶段设计阶段造价成本控制的重点除了控制好设计费
(报建费、勘察费等比重较小,且一般有相关收费标准),更主要的是通过限
额设计等手段从源头上控制好建安成本。该阶段主要从以下几方面进行控制:
(1)设计供应商采购管理:对概念设计、规划设计还是一般的装修设计,均
通过规范化的设计供应商采购控制流程,以争取最佳的性价比。(2)通过限
额设计落实目标成本的要求:在满足设计质量的前提下,限制钢筋含量、砼含
量、节点设计等对工程造价影响大的内容;在满足建筑效果的前提下,控制装
饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。(3)通过规范化的设计任务书和
设计合同严格控制设计单位的设计质量:在项目前期即尽可能确定有关技术经
济指标参数,防止因设计自身失误原因导致成本增加。(4)通过规范化的设
计评审流程来评价各重要设计节点的设计成
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果质量。链接:万科规定总体规划设计方案(必须包括建造成本控制总体目
标),应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过
后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计)。每一
阶段都必须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概
(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制我方的《建造成本概(预)
算》,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。此阶段造价
成本控制占5%。3、审图与设计完善阶段本阶段通过施工图会审来控制设计
质量和工程成本。建设单位用它进行招标可以减少图纸设计风险、减少一些不
平衡报价所带来的损失。因此,从此阶段进行造价成本控制,可以有效地减少
设计图纸方面造成
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