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【老会计经验】根据购房目的进行税收筹划

现在，房地产价格是最热门的话题。房屋的价格蹭蹭的往上涨，牵动了大多数想要购房者的神经。为了稳定住房的价格，最近，国家出台了系列的调控政策，其中关于税收的调控政策，直接打击了一些房屋投资者。国家的宏观调控政策以及房屋市场价格的变化，都不为我们这些普通老百姓所控制，我们所能做的就是对现有市场进行分析，结合一些税收政策的利用，为大家节省买、卖房屋的支出提供指导。

我们认为，房屋的税收筹划应紧紧和购买者持有房屋的目的相联系，才能做到有的放矢，最大程度上节省税收开支。为此，我们根据购房目的的不同将税收筹划分为自住型税收筹划与投资型税收筹划。一、自住型税收筹划（一）根据房产新政选择房屋大小如果，购买的房屋是自己居住，并不是为了将来转让获取收益，那就需要从减少购置环节的税收去考虑如何节省税收。国家出台房地产新政的目的主要是为了打压高档房及房地产投机，所以，要想享受优惠就必须了解当地的普通住宅的标准。如北京地区自国务院转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，出台了本市享受优惠政策的普通住宅标准，满足住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房，享受政策优惠

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购买普通住宅可以享受契税减半征收的优惠政策！

老李想要买房，如果有两套房屋可供选择，一套面积为140平米，一套为140.50平米，单价都为8000元/平米（假设这两套住房除房屋面积外其他条件都符合普通住房的标准），老李应该选择购买哪一套呢？让我们来比较以下税负：

如果购买140平米的房子，为普通住宅，适用的契税税率为1.5％，需要缴纳的契税＝140×8000×1.5％＝16800元；购买140.50平米的住房，超过了普通住宅的标准，适用的契税税率为3％，需要缴纳的契税＝140.50×8000×3％＝33720元，多出来0.5平米就要多缴纳契税16920元（33720－16800＝16920元），远远超过了0.5平米的购置价格。所以，通过比较老李购买了面积140平米的房屋。（二）分解装修费，降低契税额近几年，北京许多楼盘都喜欢销售精装修的房屋，把装修费列入总房价里进行按揭，为业主省了不少首笔装修费用。可是，房地产新政出台后，在普通住宅标准面积以上的住房契税高了一倍，加在总房价里的装修费自然也要征税。所以，为了减少契税金额，建议购房者与开发商协商，把装修费单列在房价之外，虽然要一次性交付装修费，但可以省去不少契税。比如，一套150平方米住宅，毛坯房均价7000元/平方米，装修标准费用1000元/平方米。如果把装修费计算在房价里，需要缴纳契税＝（7000＋1000）×150×3％＝36000元，如把装修费单列出来，需要缴纳的契税＝7000×150×3％＝31500，相比可节省契税4500元（36000－31500＝4500元）。（三）一次购买两套房，避免单套住宅超标现在，有很多家庭还是几世同堂，家庭人口较多，如果购买大面积的住宅，就不能享受契税的优惠政策；如果购买小面积的住宅则不能满足需要。怎么办？我们的建议是，在条件允许的情况下一次购买两套房，然后把它打通。我们来比较一下税负：

购买一套面积为160平米，单价为8000元/平米的住宅，需要缴纳38400元的契税；如果，同时购买两套80平米的住宅（单价相同），然后把它打通，需要缴纳契税19200元。相比购买160平米的住宅节省了契税19200元，整整一半！

当然，这里需要说明的是购买两套住宅会增加入住费及按揭手续费、住房改造等费用，购房者在购买时一定要将这些费用考虑进去，如果增加的费用比节省的税款少，就可以考虑采用这种方式。二、投资型税收筹划（一）合并装修费，增加购置价的筹划上文提到，为了节省契税，购房者可以考虑采用分解装修费用的方式进行筹划，但是，这个方案有时不适合投资型的购房者，投资型的购房者还必须考虑未来转让时的营业税。分析如下：《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件规定：“（一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。?（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部