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房地产项目工程管理

房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周

期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管

理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，

做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得

成功的先决条件。工程项目施工管理是指从项目开工准备到竣

工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工

与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成，所以开发

项目的工程施工管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、

组织、协调、控制、检查、验收等方法，对投资目标、进度目

标、质量目标进行有效的控制，对开发项目施工建设中的技术

活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进

行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实

现。

（一）工程施工管理

对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工

程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为

社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段

的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合

理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。

房地产开发商在工程项目施工管理中的主要任务如下：

1.安全管理。安全管理是工程管理中最重要的任务，因为

安全管理关系到人身健康和安全。制定严格的安全措施计划，

进行安全教育和培训，进行安全技术交底，防止重大安全事故

的发生。

2.投资控制。主要包括编制投资计划，审核费用支出，研

究节支途径。

3.进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调

各参建单位进度。

4.质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问

题，组织工程验收。

5.合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理

工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

6.息与沟通管理。通过息的取得、辨别、处理、反馈实现

良好的沟通与协调，极大地提高工作效率，更好地实现项目的

预期目标。

7.项目组织和协调。一方面，选择施工、供应等承包商，

明确其在业务往来中应遵守的原则；另一方面，应进行项目施

工阶段的准备和组织工作，包括设计意图的落实、施工方案的

选择、材料设备供应品种和方式的审批。

（二）开发项目的工程施工控制

无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构

成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内

容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以

保证开发项目按计划有序地实施。对一个建设项目而言，其直

接控制的目标有三个，即进度（工期）、质量、成本（投资），

这三个目标彼此之间有一定互斥性，难以同时达到最优，其实

施应以项目整体最优为目标。

1.工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工

交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。

(1)附表的形式。根据项目的阶段，进度计划一般分为三

类：

第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶

段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示

①横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程

内容和进度的方法，通常用横坐标表示工作时间，纵标表示工

作内容。横道图法简单明了，但看不出各项工作之间相互依赖

和相互制约关系，看不出某项工作的提前或落后对整个工期的

影响程度，看不出哪些属于关键工作。

网络图法。基本原理是，首先用网络形式表达计划中各项

工作的顺序和关系；其次，通过计算找出计划中的关键工作和

路线，在计划实施过程中进行有效的控制和监督，保证人力、

物力、财力的合理使用，完成目标任务。

第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、

质量监督部门等，在项目负责人领导和监理工程师主持下编制。

根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工

期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过

横道图和网络图表示。

第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。

（2）进度计划的监测——防止进度滑动。定期取得工程

实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，

保证工期按时完成。“进度滑动”是工程管理中的一种司空见惯

的现象，应该引起工程管理人员的高度警惕。

（3）进度计划的衡量、分析和修正。衡量工程进度的指

标有实物量、形象进