2016年西安典型商办项目调研.pptx

;PART1宏观市场

PART2办公市场情况

PART3商业市场情况;在房地产大势不景气的背景下，开发商推货节奏明显放慢，新增量出现五年以来首次下降。各房企加大去化力度，成交量上升明显。由于供给量的减少，供需矛盾较前4年有明显的缓解，2015年供求比已进入合理区间，但由于前几年积累的大量库存，去化仍面临较大压力。

推货节奏放缓，成交量价同比上涨。成交方面，量价在经历下行周期后有所上升。2015年西安新建商品房共成交1737万平米，同比上涨17.4%；成交均价在2014年筑底之后有所上涨，同比涨幅为3.5%，接近2013年价格水平。;成交量价——商办类物业供求关系进一步加剧，市场进入滞销阶段;商办市场-区域分析;排名;存量分析;全市商办类产品2015年成交量分别为101万方和89万㎡，区域较为集中，以高新、经开、曲江、浐灞四个热点区域支撑西安商办市场，高新成交量居各区域榜首。

市场去化稳定，但在高供给影响下，库存再度攀升。市场去化集中于个别工程，泰华金贸国际以及绿地中央广场主要依靠大客户团购解决去化问题，TOP10去化占比32%，集中度再次上升。

市场的存量大，全市商业去化周期118个月，办公去化周期约为58个月。;PART1宏观市场

PART2办公市场情况

PART3商业市场情况;全市办公典型工程选取原那么;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;富尔顿财富中心;开盘时间;地址;开盘时间;地址;开盘时间;泰华金贸国际;营销亮点分析：

线上全渠道铺排——以全媒体推广的形式集中释放市场声音，前后共投入了高新区户外高炮、LED大屏、电梯轿厢、网络硬广、网络宣传片、映前广告等多种形式的推广途径，在行业内得到广泛认知；

线下老板圈层营销——主要凭借老板人脉圈层营销，通过老板关系共去化了总货量的50%，同时在北京、上海做了大量公关动作，并通过老板圈层关系积极推进朋介及老带新；

案场投资类活动配合——频繁举办投资客和公司高管较为关注的风水讲座、投资知识讲座等活动，定期邀约目标客群到访参与，释放销售信息，提升工程口碑；

销售政策支持——除了常规的优惠折扣外，工程还推出多种优惠手段，利用折扣、送??位等吸引客户，购置整层的客户赠送2个车位，购置半层客户赠送1个车位，散户按照购置面积赠送车位使用年限。;根底数据——多分布于高新、经开两个商务核心区。办公为主打物业，较为纯粹。档次普遍较高，多数到达甲级标准。

产品指标——立面、车位、层高、电梯、空调等主要指标标准较高，多数符合甲级办公要求。

销售情况——多为现房，除个别工程外，整体销售速度较慢，月均缺乏2000㎡，160-300㎡中小户型是热销面积。

营销动作——以线上网络、户外推广为主，扩展媒体覆盖面。线下渠道较少，以老板人脉销售和案场投资讲座类活动作为配合，吸引客户。;由于本案与热销工程产品差异较大，营销启示从自身情况出发：

1、强化推广，立体铺排，拓展客户辐射面

工程商业一直没有强有力的推广支持，市场对工程的认知还停留在住宅方面。建议借助八期商业，先行打破市场认知，通过立体化的推广，梳理经开门户的首席商业形象，拓展客户辐射面。

2、依靠性价比和回报率快速清库存

工程周边区域库存量巨大，整体去化缓慢。由于区域商务气氛日益成熟，建议通过价格策略和超高回报率吸引投资客户，快速去化库存。;PART1宏观市场

PART2办公市场情况

PART3商业市场情???;莱安中心;项目名称;项目名称;项目名称;华润万象城;销售公司;太奥广场;销售公司;太奥广场;根底数据——商业规模较大，根本在10万方以上的集中商业为主，以自持经营带动销售为主要形式；

业态/指标——先期虽有明确的业态规划，但缺乏主题性。主要依靠大型主力店为人流依托，来经营难度降低。通过小铺位来降低投资门槛，吸引投资客；

营销情况——以地段和主力店为主要卖点，线下拓客为主要来客手段，但整体去化缓慢，销售不佳。;1、强化人流导入，为消费提供支撑，先行解决经营问题

非核心区位，商业气氛欠缺，客户投资信心缺乏，增加人流导入是首要手段；

2、租售联动，解决因铺位质素不佳带来的的销售难问题

目前剩余商业以内街、二层、大埔为主，常规销售难度大。建议先行招商，租售联动。通过带租约销售降低难度，依靠租金递增提升回报率，解决难去化问题；

3、改进产品配套，引进天然气等硬件设施，拓宽业态范围

商业内街定位餐饮主题，建议引进天然气配套，扩展餐饮业态范围，更为切合主题；

4、现铺包装，营造气氛。双线铺排，拓展客户面

目前内街为现铺，经营不佳，气氛差，客户信心缺乏。建议内街整体包装，营造气氛，提升投资信心。同时线上与线下同时展开，多种形式结合进行市场发声，拓展客户面，提升知名度。;-THE