20140320辰宫广场沟通方案.pptx

;在商业工程市场运作中，经营业态对于工程的商业价值和可持续开展具

有关键性的影响，同一工程采用不同的业态，其租金水平和经营持续性

会产生完全异化的效果，因此，业态高度决定经营力度。

基于上述观点，本方案逻辑脉络就是以西安市商业市场特征和所在商圈

作为思考点，结合工程自身客观条件，深入挖掘市场时机点，从商业

差异化、互补性的角度，剖析工程与市场时机的最正确契合点，务求以强

势业态杠杆全面提升工程商业价值并实现可持续开展。;报告框架;第一局部工程解析;本体解析—区位;工程地处紧邻城市主干道，坐享地铁1、2、6号线极速交通，通达性良好。东向至钟楼5分钟车程;三位一体+功能互补+独特消费模式+品牌效应城市综合体+区位价值;二、区位价值;二、区位价值;二、区位价值;;;本工程时机总结;第二局部市场分析;;目前西安商业地产已经开展至第三阶段，范围不断扩张，新兴商业模式不断成熟。;西安商业地产区域开展的不均衡，以钟楼、长乐、小寨三大商圈最为成熟，钟楼商圈为地区级别商圈。

未来西安城南和城北的常住人口增加，经开和高新商圈的地位将不断提升。

根据《西安市区县商圈开展规划》，到2020年西安将改造或新建85个商业区域，最终形成“时尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环”的商业效劳布局。;六大成熟商圈数据统计表;;;;;;区域商业根本上都是百货，以满足消费者的个性、时尚消费为主要导向，多为中到高档消费，同质化严重、商业形态单一;区域商业功能比例为购物：餐饮：休闲娱乐=75：10：15，与业内人士认可的黄金比例相比，功能比例失衡，购物功能过大，餐饮、休闲娱乐类偏少;在售工程;工程所处区域主要由于市场交通兴旺，人流密集，使得其销售经营状况都很好，租售价格较高。

工程周边逐渐在形成新的商业中心点，租金价格较高。

区域主要以百货为主，餐饮、休闲娱乐类偏少，主题儿童娱乐中心，本工程位置优越，建议实行与周边大型商业工程差异化和业态互补，将业态定位在一站式购物+餐饮+休闲娱乐的符合性商业。;第三局部案例研究;兴正元广场;纵观兴正元本身的定位和周边的竞争对手就可略知一二：

1、定位不准。地处东大街骡马市口的兴正元广场，西有“开元商城”，东有“百盛”、“民生”，北有“世纪金花”，兴正元被夹在这四大巨头中间。而且“兴正元”在“青春时尚”上超不过“百盛”，档次也高不过“世纪金花”、货品齐全多不过“开元”和“民生”。这种为难的定位导致其最终失败。

?2、百货品牌的定位。属于高不成，低不就型。本来兴正元想走中高档品牌的百货，无奈，与东大街的整体气氛，群众的普遍购物需求有巨大差距。就形成现在一个独特的景观：外面卖小商品、廉价廉价服饰的地摊成群，楼内却空空如野，只有一层的打折区还有点人气，其它地方惨不忍睹；

3、是否形成吃、喝、玩、乐的一条龙效劳。占有东大街的极佳位置，兴正元完全可以置办起这种一条龙效劳，可惜只有顶层的奥斯卡影院和溜冰场稍有人气，其它方面就寥寥无几了，冷清了许多，换句话说就是没有更多的工程来效吸引更多的人进入兴正元消费;兴正元广场;小寨国贸;金莎国际;金莎国际;小寨赛格购物广场;小寨赛格购物广场;项目;同属同一地段，尽享地段优势，

为什么不同工程在后期运营上会有如此大的差距呢;分析一个成功运营的案例;东京银座

追随时尚潮流，引领时代步伐;东京银座位于东京的中心，交通条件优越，战后重建后成为日本乃至世界著名的RBD;银座知名品牌云集，集多种商业功能于一体，是东京的RBD，它意味着奢华、财富、尊贵与价值;业态比例——商家数量以零售业态为主，辅以休闲、娱乐功能，租金水平逐年增高;活力之源：商业、餐饮、休闲、娱乐于一体，使银座展现无穷的魅力；休闲、娱乐是银座活力的根源;银座的价值成为整个东京的财富，土地价格连续10年位居日本商业地产排行第一位;银座成功的KPI;一个成功商业的关键因素;本工程东有“百盛”，西有“开元”，

如何才能在后期的经营过程中防止兴正元的为难困境;第四局部工程定位;;工程形象定位;业态定位思考;楼层;各楼层之间增加差异化，

增强业态互补，减少商业内部也太之间的竞争;一层业态定位详解;二层业态定位详解;三层业态定位详解;四楼业态规划：

主题娱乐中心〔电玩城+游乐场〕、儿童奇特用品、玩具;五楼业态规划：

品牌特色餐饮、亲子餐厅、国际影城;六楼业态规划：

中式餐厅、儿童4D动感影城;本工程将采用整体营运，分铺销售的方式;面积;;第五局部工程价值分析;工程售价定位;;指标;一、产权返租模式

二、店中店销售模式

三、基金整售模式

四、工程信托启动方式;一、产权返租模式;一、产权返租模式;二、店中店销售模式;二、店中店销售模