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某小区物业管理服务方案

目录

TOC\o1-3\h\z一、公司概况 7

二、****物业概况 7

1、基本情况 7

2、物业管理服务范围 7

3、小区特点分析 7

三、****物业管理总体策划 9

1、总体目标 9

2、管理模式 9

2-1组建项目管理处，实行财务独立核算 9

2-2人员选聘与激励机制 10

2-3公司总部监督管理和支持 10

2-4外部监管和协调 11

2-5全面实施质量/环境管理体系 11

2-6信息反馈机制 11

2-7关注客户满意程度 12

2-8环境保护 12

2-9信息智能化管理 12

2-10专项业务外包 13

3、组织架构 13

4、组织内部运作机制 14

5、人力资源管理 15

6、经营管理指标 16

四、物业管理服务内容与标准 21

1、综合管理 21

2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理 22

2-1房屋日常养护维修 22

2-2供电设备管理维护 22

2-3给排水设备运行维护 23

2-4供热锅炉的管理和维护 24

2-5电梯运行维修 24

3、保安服务 25

3-1公共秩序 25

3-2中控室运行管理 25

4、卫生保洁 26

5、绿化 26

五、物业管理收费标准测算 27

1、物业管理成本核算表 27

2、人员工资标准 30

3、锅炉运行 32

4、生活热水运行 33

5、车库管理 34

6、物业开办费 35

7、物业管理收支平衡 41

8、物业管理费收费标准 42

六、日常管理服务 43

1、规章制度体系 43

1-1公共制度 43

1-2内部管理制度 43

2、档案资料管理 44

2-1客户档案管理 44

2-2技术档案管理 45

2-3设备登记卡 45

2-4客户设备档案卡 46

2-5管理处内务管理档案 46

2-6档案管理的主要模式 46

2-7档案管理流程 47

3、保安服务管理 47

3-1运用技防系统 48

3-2建立人防体系 48

3-3建立安全防范网络 49

3-4安全责任承诺 49

4、消防管理 50

5、交通车辆管理 51

6、清洁服务 51

7、绿化服务 52

8、维修保养 52

9、投诉处理方法 57

9-1投诉的接待 57

9-2投诉的处理 58

10、财务收支报告 59

11、社区便民服务 59

12、物业管理应急方案 61

12-1火警事故应急方案 61

12-4治安事件应急方案 64

12-5停电停水应急方案 65

12-6水浸事故应急方案 66

12-7电梯故障应急方案 67

12-8遇急症病人 68

12-9重症传染病源、核放射源、大范围的食物中毒的应急处理方案 68

12-10突发死亡事件处置程序 71

12-11贩毒、吸毒案件处置程序 71

12-12恶意投毒案件处置程序 72

12-13散发非法宣传品事件处置程序 73

12-14爆炸案件及可疑爆炸物品的处置程序 73

12-15煤气、天然气泄露应急方案 75

12-16高空坠物应急预案 75

12-17交通事故应急方案 76

12-18噪音应急预案 77

13、二次装修管理 77

七、维修基金管理 78

1、公共维修基金收缴和管理 78

2、开办费开支范围的界定 78

3、维修基金的续筹 79

4、援引文件条款 79

5、基金退还条款 79

八、社区文化建设 80

1、社区文化建设的运作与实施 80

2、社区文化活动计划 82

3、社区文化活动管理制度 82

4、文体活动的组织策划 83

5、社区文化宣传工作管理 83

九、小区接管方案 84

1、接管原则 84

2、接管工作时间计划 84

3、接管验收工作程序 85

3-1接管验收准备工作 85

3-2资料的接管验收 86

3-3物业硬件设施接管验收侧重点 87

3-4接管验收依据和验收方法 88

3-5楼宇主体硬件设施的具体验收标准 88

3-6公共配套设施接管验收