地产杂谈系列之五十三：房企2023年报综述：结算业绩承压，稳健经营为先.pdfVIP

证券研究报告

房企2023年报综述：结算业绩承压，稳健经营为先

——地产杂谈系列之五十三

行业动态跟踪报告地产行业强于大市（维持）

证券分析师

杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002

王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003

2024年05月07日

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投资要点

•业绩端压力持续释放，短期仍将底部徘徊：受毛利率探底、资产减值等因素冲击，2023年15家A+H上市典型房企整体营收同比增长3.2%，

归母净利润同比下降25.6%，降幅较2022年收窄1个百分点。2023年15家上市房企整体毛利率16.8%，同比下降3.4个百分点，考虑高价地

结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率或仍将底部徘徊。业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收入）91.9%，近年首

次回落至100%以内，短期业绩端压力犹存。分企业来看，央企表现相对占优，2023年15家A+H上市房企中央国企整体营收维持正增长，同

比增长7.5%，归母净利润同比下降16.8%，降幅较2022年收窄8.9个百分点。

•销售先扬后抑，拿地谨慎且聚集。得益于2023年年初楼市短暂复苏，15家A+H上市房企累计销售3.1万亿元，同比下降5.9%，略好于全国

水平（-6.5%），降幅较2022年大幅收窄15.1个百分点。展望2024年，多家房企淡化销售规模目标，更加注重稳健经营与现金流安全，

反映对楼市预期依旧谨慎。2023年15家上市房企拿地保持谨慎，全年平均拿地销售面积比47%、拿地销售金额比34%，仍处于土储净消耗

状态。拿地销售金额比降幅（5个百分点）明显低于拿地销售面积比（11个百分点），拿地回归高地价的核心城市仍在延续。2023年央国

企销售额同比增长同比下降1.9%，降幅小于民企（-19.2%），平均拿地销售金额比29%，高于民企（20%）。

•在手现金延续下滑，央国企财务状况优于民企：销售端的压力亦体现在房企的现金流上，2023年末15家上市房企整体在手现金9267亿元，

同比下降9.2%。其中，央国企2023年末在手现金7758亿元，较2022年末下降6.1%，降幅远低于民企（-22.3%），反映央国企在销售、融

资端更大优势。15家上市房企剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为62.9%、49.9%、184.4%，“三条红线”维持绿

档，但现金短债比较2022年末下降13.7个百分点，有所弱化。

•投资建议：2023年典型房企规模缩表、业绩承压、毛利率下行等趋势仍在延续，但随着减值压力逐步释放，预计后续利润端降幅有望逐

步收窄，但仍需关注楼市承压带来的房企现金流压力。近期政治局会议强调去库存，北京、深圳等地陆续优化限购政策，地产板块整体

迎来反弹，展望后市，尽管地产板块已经历连续反弹，但机构持仓及个股市值仍处于历史低位、市场对房价下行及房企业绩担忧反应已

逐步钝化，可以适度底仓布局，同时考虑房价底部确认将存在反复，未上车或谨慎投资者仍可等待房价企稳右侧上车机会。个股方面，

地产建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等；同

时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头。

•风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。

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目录

CONTENTS

增收不增利，归母净利持续萎缩

毛利率持续探底，销售费率增管理费率减

销售规模下台阶，拿地聚焦核心区域

在手现金承受压力，资源向央国企集中

投资建议与风险提示

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增收不增利，归母净利持续萎缩

2023年15家A+H上市房企整体营收同比增长3.2%，增幅较2022年收窄0.7个百分点，归母净利