物业设施管理与维护方案.pdfVIP

一、附属设备管理的意义与特征

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构

成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能

和实现物业价值的物质基础和必要条件。

物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋

建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，

关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。

反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。

（一）物业设备管理的意义

物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，

对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用：

1.是充分发挥房屋住用功能的保障

2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价

值的保证

3.利于推动房屋建筑设备的现代化

4.利于强化物业办理企业的基础扶植

（二）物业设备办理的特征：

2.经营性特点突出；3.专业性技术要求

高；4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特

点）。

二．物业设备的构成

（一）给排水系统

物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污

等工程设施的总称。它包括：

1.供水设备、设施

按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄

水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。

2.排水设备、设施

包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、

室外排水管道、污水井、化粪池等。

根据纳污性子，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管

道、生产废水管道、雨水管道。

3．房屋卫生设备

包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，

面盆等不同种类。

4．热水供应设备

水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。

5．消防设备

包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和

配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系

统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、

消防走道及事故照明、应急照明设备等。

（二）燃气系统

包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、自然气管网等。

（三）空调、通风系统

包括：供暖设备、供冷设备和通风设备

1．供暖设备

有热水供暖和蒸气供暖之分

包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道

等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设

施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。

2．供冷设备

包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回

水泵及运送冷水的管网等。

3．室内通风设备

（四）电气工程设备系统

该系统包括物业供电、照明及电器控制效劳设备和设施。

1．供电及照明设备

包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、

计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控

制开关、照明设施等。

2．电器效劳设备设施（弱电设备）

包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电

视监控设备和电脑设备等。

3．XXX运输设备

即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。

（1）电梯

一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设

备。

按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电

梯。

按速率分有：高速电梯（2M/S以上）

快速电梯（1．5M/S以上）

低速电梯（1.0M/S以上，多层室庐客梯）

直流快速电梯

交流调速电梯。

按控制方式可分为：信号控制电梯

集选控制电梯

微机程序控制电梯

简单手柄控制电梯。

（2）扶梯

自动扶梯组成：驱动装配、运动装配和支撑装配。

4．防雷及接地装配

两种方式：针式、栅式

一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和

接地极。

避雷针形式：单支、双支、多支保护

（五）其它设备（建