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第二章房地产金融基本知识

.引言：货币、信用、金融

.房地产金融中的资金流及资本来源

.影响房地产金融市场的社会经济因素.利率、贴现率和现值

.资产收益率

.信贷、担保贷款和抵押贷款

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引言：货币、信用、金融

.什么是货币

.什么是信用

.什么是金融

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一、什么是货币？

所谓货币，就是固定地充当商品交换中的一般等价物的特殊商品。现代货币有5项基本职能：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而

价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流通的符号式象征物——纸币。因此，国家的权威是现代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如在我国，货币有4个层次：

M0=现金

M1=M0+企业、单位支票存款+基本建设存款

M2=M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款M3=M2+商业票据+短期融资债券

其中2M021/1是0/10通常所说的狭义货币供应量，M2是广义货币供应量3

二、什么是信用？

信用是现代经济的重要基础，体现了权益与货币交换的一种关系：借款方将某种权益——若干时间后归还借款的承诺——给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双向运动。事实上，信用就是债权债务的法律关系通过货币来体现或实现。

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“信用”图式

借款人

贷款人

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资金(现金或支票)

权益

三、什么是金融？

金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的。

在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体系。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范围越来越广阔，金融服务的种类(所谓金融产品)越来越多，金融(所谓符号经济或象征经济)对实体经济(生产和消费)的影响越来越大、越来越密切、越来越不可捉摸。

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第一节房地产金融中的

资金流及资本来源

•房地产金融中的资本流

•资金来源

•中国房地产开发资金来源及其运作

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一、房地产金融中的资本流

随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷的转移过程。(如图2—1)

在现代房地产交易中，资本流通包括