某地块项目可研报告(风险分析)10.22.doc

某地块工程

可行性研究报告

2011MPM班邹瑛

学号：S目录

一、工程概况

〔一〕宗地情况

〔二〕规划设计要点

二、土地获取及风险分析

〔一〕土地权属与工程背景

〔二〕拆迁及交地

〔三〕土地获取风险分析

三、工程开发方案

〔一〕工程开发时间表

〔二〕工程销售方案

四、收益预测

〔一〕预计投资

〔二〕工程开发各年的利润表达

(三)工程主要经济指标

五、总结与建议

〔一〕SWOT分析与结论

〔二〕投资建议总结一、工程概况

(一)宗地情况：

1、该工程地块总体介绍

该工程地块由某知名企业负责开发，位于A北部，距B约4公里，南靠C，北临D，规划为集制造、研发、居住、商业等多种功能于一体的高科技园区。它规划总面积约1平方公里，总人口1万。该工程地块启动区已于2***年初开工建设，方案在2年左右时间完成根底设施开发，3年内完成工业研发用地开发，5年内完成商住用地开发。

2、本案地块所处地理位置

本案的3号地块位于E地块东北侧，靠近F。该地块的东侧是G，与该工程地块的办公大楼相望，西临H，南临I，北部远眺J，地块形状见下列图。

〔省略〕

〔二〕、规划设计要点

1、地块主要指标

占地面积：---㎡

容积率：≤---

建筑密度：≤-----

绿地率：≥----

建筑限高：----米

居住户数：约----户

总建筑面积：-㎡(含地下车库)

配建车位：约--个

住宅建筑面积：-----㎡

公建和商业配套按---考虑：约--㎡

2、工程总体定位

在充分考虑城市生态资源及周边环境情形下，2号地块工程将成为一个布局合理、功能齐全、生活方便、具有文化内涵的高品质小高层公寓社区。

3、规划设计理念

〔1〕、创造空间的生活层次，提供现代的生活概念

〔2〕、营造绿色、生态的小区环境

〔3〕、创造节能、宜居的居住条件

二、土地获取及相关风险分析

〔一〕土地权属状况与工程背景

土地

使用权人

A

土地他项权利

无

土地用途

住宅用地

土地使用年限

住宅70年、商业40年、教育50年

土地手续

状况

本地块****拍得，后变更至******名下，目前由中新置地负责开发建设，土地使用权证已办至*****名下。

本工程为生活住宅用地，已经取得商品房开发规划批文，批准工程容积率为小于等于1.5，其他相关手续正在办理之中。

土地出让

方式

合同出让

〔二〕拆迁及交地：

时间

方案

拆迁方案〔面积〕

拆迁完成时间：目前已经完成全部民房的拆迁工作。

交地方案〔面积〕

*****年**月***日〔*****㎡〕

交地标准

七通一平

〔三〕土地获取风险分析：

已获取土地证及相关规划批文，土地获取法律及相关风险很小。

三、工程开发方案

〔一〕工程开发时间表

工程方案于***年***月起正式开工，目前工程的立项、规划方案设计已启动，其他前期工作也处于准备之中，具体方案详见下表

序号

工作内容

时间

说明

开始

完成

1

签署土地转让合同

-------

已办理

2

取得土地证

---------

已办理

3

工程开工时间

----------

方案中

4

规划方案设计

-----------

-------------

进行中

5

单体方案设计

----------------

--------------

进行中

6

详图设计

----------------

----------------

进行中

7

施工图设计

------------------

--------------------

进行中

8

根底开工

-------------

9

开盘

-----------------

10

竣工验收

-----------

11

入住

-------------

〔二〕工程销售方案：

行次

1年

2年

3年

4年

4年

合计

土地开发方案〔平方米〕

1*****

11***

销售面积〔平方米〕

0

2****

5****

5****

2***

16***7

销售额〔万〕〔现金流〕

0

1****

3****

3****

1****

10***7

四、收益预测

〔一〕预计投资

本工程预计总投资-------亿元，其中，地价------亿元，建造本钱(含车库)--------亿元，折合可销售建筑面积综合本钱约---------元/平方米〔不含地价〕。

〔二〕重要节点累计投资额〔不含地价〕

*年*月*日

*年*月*日

*年*月*日

*年投资占总投资比例

-----万元

--------万元

------万元

--------%

〔三〕工程开发各年的利润表达

行次

工程

1年

2年

3年

4年

5年

合计

1

一、房地产经营收入

0

2***

4***

3****

1*****

2

减：经营本钱

2****

3