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购物中心评估中相关问题的分析

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前言

随着经济的开展，特别是房地产的大力开展，自90年代末期，购物中心

大量在我国出现，它已成为现代生活方式的重要组成局部。在评估实践中

自然会遇到大量类似的房地产的估价。由于购物中心本身比拟特殊，影响

其价值的因素复杂又多样，本文主要从影响购物中心价值的区位因素，个

别因素，经营模式及商业业态等方面进行分析，以对评估此类房地产带来

有益的思考。

一、购物中心的定义、分类及主要特征1、购物中心的定义及

分类：依据《零售业态分类〔GB/T1810-6-2004〕》，购物中心是多种零

售店、效劳设施集中在由企业有方案的开发，管理、运营的一个建筑内或

一个区域内，向消费者提区域性效劳的商业集合体。我国将购物中心分为

三类：社区购物中心、市区购物中心和城效购物中心。

2、购物中心的主要特征购物中心不仅是众多商铺的聚集地，

也是多种功能的集合体。购物中心能给消费者提供品种多样和层次多样的

效劳。多种商铺有方案聚集，是购物中心区别于其它零售业态的核心特点。

一般而言，其主要特征有：〔1〕投资开发和产权形式：由投资商统一方

案、统一规划、统一建设。产权形式有两种：一种是分散的投资和各自分

割拥有，一种是一个或少数几个大投资商拥有购物中心的一层或整幢。

2〕统一管理，分散经营的管理模式：统一管理是购物中区别于其

他商业业态的核心，即统一租户管理、统一筹划、统一物业管理、统一效

劳及监督。在统一营运管理的原那么下，实行卖场租赁制、专业专卖等各

种零售店铺及餐饮、娱乐、与效劳业由相关零售商承租自主经营。

〔3〕内部租户组合，业态组合合理，配置比例适当，业态功能齐

全。购物中心除购物外，还有餐饮、娱乐、休闲效劳，多种业态和业态相

适应的功能。

〔4〕规模面积大，商圈辐射面广，经营类型配置比例和所处地域类

型相应。

〔5〕设施配套齐全，形成良好的购物环境和平安设施，并根据先址

和规模、商圈范围、建设有与规模相适应的停车场。

二、购物中心的经营模式及商业业态〔一〕商业地产的经营模

式主要有产权式经营模式和自主经营模式两种：产权式经营模式：

商业物业全部销售，所有权归投资者所有，投资者自主经营，或者独立招

商，分散经营，物业管理公司只有简单的物业管理职能，积金收益全部归

投资者所有。

自主经营模式：自主经营模式分为二个层面，一是将商业物业局部产

权或经营权销售给个人投资者，由专业商业管理公司负责同意管理，投资

者自主经营或委托经营，并享受商业管理公司固定投资回报的一种销售模

式。二是开发商预留局部商业物业，不转让产权，以引进核心主力商家进

场经营，由商业管理公司负责统一管理，实现租金收益与资产增值的一种

经营模式。

物中心的管理模式是帐投资者组建商业管理公司或者委托商业管理公司统

一经营管理。

〔二〕购物中心内的商业业态购物中心内一般分布的商业业态

主要有：大型主力店、特色主力店及一般零售店三大类。

1、大型主力店主要有大型超市、百货公司、大型餐饮、小型娱乐美

食城。这几类大型主力店一般分布在比拟偏的位置，所需要的面积大，而

对租金的承受水平低。

2、特色主力后主要有：电器连锁、大型家居、健身中心、体育用品

专卖店、美容美发等效劳类。这类特色店所需面积及对租**平承受力属中

等。

3、一般零售店主要包括：服装、鞋、球、珠宝、眼镜、精品店、药

店、银行等，这些零售店所需面积较小，分布于各楼层，对租金承受力较

强。特别是经营奢侈品、流行商品、银行及金融机构、高档商品、金店等

类零售店，对空间和位置要求更高，也愿意支付更高的租金。

三、购物中心的租金形式及相关特征租**平的上下决定购物中

心的市场价值，购物中心的租**平与经营模式、店铺类型签约时间、位

置、店铺经营的品牌等因素有关。一般情况下，主力店、租户经营品牌知

名度高的商户，签约时间早，租赁面积大，签约时间长，所支付的租**平

相对较低。因为这类租户能给整个