地产开发项目质量保修金结算管理操作指引.pdf

目的

质量保修金是指工程竣工验收后从应付建设工程款中预留的用

于保修期限和保修范围内质量缺陷维修的资金，其目的是为确保建设

工程保修所需资金的及时到位,是约束施工单位履行保修义务的一项

保证措施。通常办理保修金结算的主体是地产公司和对应的承包人,

但根据集团《中国海外发展有限公司开发项目移交物业验收管理办法

[试行]》规定，物业公司在其中也有相应的权责。因此编制本指引,

对物业公司加强保修金结算管理进行统一和规范,共同维护中海品牌

的良性、可持续发展。

二、适用范围

本指引适用于中海物业参与中海发展开发的住宅项目建设工程

质量保修金结算管理。

三、流程指引(工作流程图见附件1）

（一）质量保修期约定

1、根据集团《工程质量保修协议》规定,依据该工程竣工验收合格

的六个月后或以项目集中交付日期为时间节点，两者以先满足条

件的为约定保修期的开始日期。

1）基础设施工程、房屋建筑工程的地基基础和主体结构工程，

为设计文件规定的终身负责制；

2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、墙面、地下

五年;

3）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为二年；

4）住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程,为二年；

5）供热及制供冷系统为二个采暖期、供冷期;

6）电梯自验收合格之日起三十六个月；

7）其他项目的保修期以双方合约、国家法规、地方规章、行

业规定等中的有利于用户方的条款为准.均未约定的,按二年

计算。

（二）质保期结束前质量检查

1、为有效督促承包人及时完成质量缺陷整改,在保修期满前三个月，

物业公司项目管理处应组织专业技术力量，针对对应工程或产品

展开一次全面细致的检查,填写《＊＊系统质保到期检查记录表》，

检查的主要内容如下:

1）遗留问题：主要检查核实《入伙前查验未销项问题清单》所

列问题是否完成整改销项；

2）功能性检验：根据合同或使用说明，检查测试每种功能是否

正常；

3）系统性检查，细致具体到每个小项，检查系统的完整性和稳

定性.

2、如实详细记录检查发现的问题，检查结果汇总整理后，及时与

,并将检查结果报公司业

务主管部门及地产公司客户关系部备案。

(三）整改确认及扣款结算

1、质保期正式到期时,由项目所在地业务主管部门牵头组织复查,

依据《*＊系统质保到期检查记录表》记录问题逐项核对.对于已

按要求完成维修的进行核实销项;仍未维修或维修未达到规定要

求限期整改，到期未整改或不达标的，双方做好登记确认，原则

上采取代工形式整改,并扣除相应质量保修金.

2、保修金扣除：

1）在质保期内因承包人未按约定履行保修责任，由物业公司按

规定采取委托维修或其他方式维修实际发生的费用,应从保

修金中扣除；

2）截止质保期满，由于承包人原因仍未完成维修的，按规定扣

除该部分保修金。

3）由物业公司与承包人协商，填写《质量保修金结算检查确认

单》（附件3）并双方确认盖章,明确涉及物业公司的扣款直

接支付到物业公司账户，相关手续和证明文件由物业公司提

交地产公司业务主管部门备案，在地产公司支付保修金时不

再作扣减。

3、物业公司应加强对保修金结算管理,严格要求承包人按约定履

行好各项质量保修责任，但不得恶意扣除或截取承包人质量保修

;

4、施工单位完成整改或按规定支付了扣除款项后,各项目管理处

方进行质保金结算审批流程。

（四）信息化网络流程及审批

1、完成整改确认和扣款结算后，由经办人发起OA网上审批流

程，并依次审批。

2、信息化