房屋租赁运营服务承接查验及资产档案管理.doc

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房屋租赁运营服务承接查验及资产档案管理

目录

TOC\h\z\u第一节承接查验方案 1

一、承接查验条件 2

二、现场验收主要项目 2

三、资料交接 3

四、其他交接 4

五、承接查验注意事项 4

六、承接查验程序 5

七、承接查验所发现问题的处理及时限 7

八、承接查验后物业的移交及相关责任 7

九、承接查验备案 8

第二节资产管理档案建立 8

一、固定资产接管 8

二、固定资产的验收程序 9

三、固定资产的管理 12

第三节前期管理工作方案 13

一、前期管理工作安排 13

二、常规性便民服务项目 14

第一节承接查验方案

我公司接到承接查验的通知后，公司将指派相关专业技术人员和开发建设单位组成查验小组，依据相关法规，本着“认真负责、严格验收、明确责任、保证安全”的原则与开发建设单位做好承接查验工作。

一、承接查验条件

物业承接查验应在工程竣工验收合格；供水、供电、供热、道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，能够正常使用；消防设施取得合格证书后进行。由于相关的交接方不同，验收的侧重点也不一样，需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向开发建设单位移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查；而物业承接查验是开发建设单位向物业服务方移交物业，验收的方式是按业户进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业承接查验分现场验收、资料交接、其他交接与承接查验注意事项等四个方面。

二、现场验收主要项目

1.土建工程：

包括屋顶、外墙面、内墙面、地面、卫生间、楼地面和楼道等。各屋面排水坡度，伸缩缝、地面有无渗水；地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；消防门、机动车停车场、非机动车车棚。

2.装饰工程：

包括各地面、墙面、地脚线、护墙板；门和门框及附件；护栏及扶手；外墙面；共用区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

3.供配电系统：

包括正常供配电设；应急供配电设备；各配电房的防鼠；加强电检查并内管线及电箱；避雷装置；共用照明、用电器具等。

4.给排水系统：

各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管网、接头、阀门等；人防工程及相应供水系统等。

5.电梯系统：

各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。

6.弱电系统：

安防系统（门禁系统、监控系统、巡更系统、红外周界、停车场管理系统等）；住宅自动化（模块控制的电力、电梯等）；弱电检查井内管线、接线箱等。

7.消防系统：

消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、广播等）；消防灭火系统（消火栓、消防水箱、消防泵、消防管道等）；消防器材装配（灭火器、消防水带及喷头等）。

三、资料交接

1.产权资料：

项目批准文件、用地批准文件、建筑开工资料、测绘报告等。

2.技术资料：

建筑规划详图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等数据；物业质量保证文件和使用说明文件文本；机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备保小修卡、保修协议等。

3验收资料：

工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电信网络保养及验收协议。

四、其他交接

1.设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

2.具有保修期的设施设备供销、施工合同（保修协议）等。

3.共用区域各通道门、设备及管理用房、检查管井、信报箱钥匙等。

五、承接查验注意事项

1.在承接查验前，物业公司将主动与开发建设单位协商有关承接查验的问题，（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。

2.承接查验不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、共用物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

3.针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请开发建设单位敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发建设单位确认；属于无法返修的，项目，报告开发建设单位记录备案。

六、承接查验程序

（一）验收的准备

接到物业服务承接查验工作书面形式通知后，成立由开发建设单位和物业公司组成的验收小组，根据工程竣工和项目的实际情况及开发建设单位提供的竣工图纸和基础数据，按设计及施工要求，编制验收计划和验收标准。

（二）验收的实施

1.验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

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