成都、新都写字楼现状及其物业费收取标准调查.pdf

一、甲级写字楼与5A级写字楼

（一）甲级写字楼

甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，

什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼，在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个

名词。仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼

的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、

乙、丙等几个等级。

从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：24小时写字楼；

人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。甲级写字楼

的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和

力量。

写字楼甲级标准参数：

位置：于中心商业区CBD内。

建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。

入住率：1-2年内的入住率不低于65%。

电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每

部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；

有完善先进的智能控制系统。

构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地

台外的层净高为2.8米左右。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、

地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

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时保安服务和维护服务，有完善的中央空调以及商务配套等。

级写字楼

5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，

与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字

楼智能化水平的高低,对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级

写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交

通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA

（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

5A智能化系统：

【办公化系统（OA）Officeautomaticsystem】

主要包括：卫星电视、闭路电视、计算机网络系统等；

设施标准：以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。

【楼宇设备自动化系统（BA）Buildingautomaticsystem】

主要包括：车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智能照明系统、楼宇

自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等；以状态监视为主，控制启停为辅。

设施标准：1.空调自控系统2.供排水自控系统3.变配电监视系统4.电梯监视系统

【通讯自动化系统（CA）Communicationautomaticsystem】

主要包括：光缆接入、电话线、移动电话网络等、路由器等配置、无线对讲系统等；

设施标准：1.综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性

网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类

线为基础的综合布线信息通道。2.无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有

FA）Fireautomaticsystem】

主要包括：大堂、车库、卫生间、办公部分都应有消防自动报警和喷淋、烟感系统等；