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石家庄保利花园商业工程

可行性研究报告文件;第一章;工程城市站位;工程属性解读;第一章工程所处城市及行业背景分析;城市定位：百年省会、京津冀第三极、未来大都市区;一、城市背景属性分析——2、大都市区空间开展格局;二、区域背景属性分析——1、城市站位;二、区域背景属性分析——2、未来开展;三、宏观经济背景属性分析——1、GDP;商业地产的需求则是由产业结构变迁过程中第一、二产业的向第三产业的转移速度所决定的，就石

家庄当前产业结构而言，以第二产业为主导，已形成医药为主导产业，带动纺织、物流等相关产业开展的多元化格局，通过聚集和辐射效应，同时也吸引了大量为其提供效劳的中小企业进入，也必将带动第三产业的开展。借势于石家庄产业结构的调整，有利于效劳业的开展，商业地产作为效劳性平台，也必将衍生大量需求;三、宏观经济背景属性分析——3、社会消费水平;石家庄城市化

水平所处的阶段;三、宏观经济背景属性分析——4、货币政策;政策从严;1991~2011年全国GDP走势;四、政策背景属性分析——2、石家庄政策;五、行业背景属性分析——1、行业开展趋势;万达——不断复制的万达广场

新世界——执着的新世界广场

富力——已站稳综合体开发的脚跟

华润——开始复制“万象城〞—综合体

中粮——开始复制“大悦城〞—综合体

龙湖——开始复制“天街〞—综合体

万科——曾经执着的住宅专业化公司，当前已开始加大商业比重

住宅市场的波动起伏下，置信、凯德……各大开发企业纷纷转入“综合体〞开发;第二章各物业类型的市场背景分析;一、石家庄整体市场——土地市场;一、石家庄整体市场——土地市场;一、石家庄整体市场——土地市场;商服用地数量明显增多，其原因：首先，商业地产市场承接大量住宅市场转移出来的投资型购房需求，开展迅速；其次，石家庄城市开展日新月异，潜力巨大，商业地产价值获得投资型购房者认同。;2009年—2012年上半年，石家庄非住宅商品房（包含商铺、写字楼、公寓等）成交面积总量呈逐年上涨趋势，均价由2009年的

7767元/㎡上涨至2012年上半年的16000元/㎡左右，三年价格上涨一倍??。

由2012上半年非住宅商品房（包含商铺、写字楼、公寓等）与住宅成交情况可看出，由于住宅限购政策的因素，非住宅商品房成交量要远高于住宅成交量，且成交量呈逐渐走高态势。;东购商圈;二、商业市场分析——板块市场特征;二、商业市场分析——工程区域商业市场;三、公寓市场分析——板块分布特点;区域;三、公寓市场分析——市场竞争特点;第三章工程经济效益评估;一、测算前提——1、去化量界定;一、测算前提——2、销售价格界定（A/公寓产品）;一、测算前提——2、销售价格界定（A/公寓产品）;根据区位打分法和产品打分法，

区位：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～6)=6625；

产品：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～6)=6658；

综合：区位*45%+产品*55%=6643元/㎡。;一、测算前提——2、销售价格界定（B/商业产品）;一、测算前提——2、销售价格界定（B/商业产品）;根据区位打分法和产品打分法，

区位：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～5)=13793；

产品：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～5)=11495；

综合：区位*45%+产品*55%=12759元/㎡。;二、经济效益预估——工程投资情况;二、经济效益预估——工程销售情况;二、经济效益预估——工程损益情况;三、经济效益分析——工程经济效益预估