武汉-阳逻-保利圆梦城可行性研究报告.doc

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目录

第一部分、项目概况

_Toc154913037""1、地块概况

_Toc154913038""2、交通状况

_Toc154913039""3、地形地貌特征

_Toc154913040""4、市政设施保障

_Toc154913041""5、项目开发手续

_Toc154913042""6、项目开发设想

_Toc154913043""第二部分：阳逻房地产总体前景分析

_Toc154913044""1、阳逻房地产市场概况

_Toc154913045""2、阳逻房地产市场前景分析

_Toc154913046""第三部分：项目区域前景分析

_Toc154913047""1、项目区域市场概况

_Toc154913048""2、区域优势及前景分析

_Toc154913049""第四部分：项目市场定位及价格定位

_Toc154913050""1、项目优势分析

_Toc154913051""2、项目市场定位

_Toc154913052""3、项目价格定位

_Toc154913053""第五部分：项目开发建设进度计划

_Toc154913056""第六部分：投资估算与资金筹措

_Toc154913057""1、项目总投资估算

_Toc154913058""2、资金筹措

_Toc154913059""3、投资使用计划

_Toc154913061""第七部分：收入预测及资金分析

_Toc154913062""1、销售收入预测

_Toc154913063""2、项目销售预测及销售回款计划

_Toc154913064""第八部分：财务与敏感性分析

_Toc154913065""1、财务分析依据

_Toc154913066""2、销售利润分析

_Toc154913067""3、现金流量分析

_Toc154913068""4、项目敏感性分析

_Toc154913069""第九部分：项目风险分析

_Toc154913070""1、项目风险

_Toc154913071""2、项目风险对策

第十部分：项目配套

生活配套

水配套

电配套

_Toc154913072""第十一部分：项目可行性结论

_Toc154913073""1、经济效益分析

_Toc154913074""2、社会效益分析

_Toc154913075""3、可行性结论

第十二部分、环评简析

1、运营期环境影响评价

2、施工期环境影响分析

3、环境质量现状评价结论

4、 建设项目环境可行性综合结论

第一部分：项目概况

地块概况

保利·圆梦花园项目位于武汉阳逻经济开发区内，属于阳逻经济开发区往大武汉城区的过渡区域。项目东接阳逻大桥，西接武钢生活区（规划中的新武钢生活园），南临柴泊湖。北连汉施公路快速干线，属于大武汉市区的生态后花园和阳逻经济技术开发区的中间地带。项目所在地绿化率较高，植被多为矮草和普通树木；人口密度低；交通路网健全，四通八达；生活配套齐全，居住条件成熟。

交通状况

□大区域交通环境：

从交通来看，保利·圆梦花园项目附近有通往市区的2106路公汽，从上车到二七路，仅需30分钟，到达终点站武汉客运港也仅45分钟。根据交通规划，今年底将新设公交线路直通阳逻。与此同时，阳逻长江公路大桥2007年上半年建成通车，从青山到阳逻仅需15分钟。而全长188公里的武汉绕城公路将全线贯通，联接阳逻的318、106国道改扩建工程及阳逻至黄冈的江北一级公路竣工，加上迁建阳逻的汉口机场及京广、京九铁路联络线的建成，华中地区少有的阳逻“水铁公空”立体交通格局将快速形成。

□项目及所在区域交通环境：

高速公路：武汉外环路，红线宽度60米，绿带宽度28米

南过长江至青山，现状为城市快速路，规其控制范围待确定后再

作调整。

主干道：柴泊大道，红线宽度35米，绿带宽度4米。

次干道：（社区主道路及支干道路）：红线宽度15米，绿带宽度4米。

项目地块内部道路面积率为15.1％；

道路网密度为0.02—0.05km/km。

地形地貌及气候特征

保利·圆梦花园项目地处武汉东部丘陵地带、北高南低、枕丘面水、东西平坦、地块内有起伏。所在区域属亚热带季风气候，四季分明，春秋短、冬夏长。气候湿润，光照充足，雨量充沛，无霜期长。

保利·圆梦花园项目规划用地面积784683㎡（1176亩），规划建筑占地面积1883191㎡。整体海拔高度在3.1～5.2米。大部分为农田，其余为菜地、宅基地、林地、水塘。场地地貌单元相当于长江三级阶地，为城岗、沟谷地貌，地层分布情况如下：

A．填土（耕土）（Q4ml），黄褐色，主要由粘性土组成，含植物根茎，湿，松散，厚约0.6m。

B．Q2老粘土，黄褐色、棕红色，含铁锰质结