黄冈开发定位及总体规划建议.doc

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湖北·黄冈项目

开发定位及总体规划建议

目录

TOC\o"1-5"\h\z\u第一篇项目总体定位篇 3

第1章项目市场背景描述 3

1.1宏观市场环境简述 3

1.2黄冈物业发展状况 4

第二章 项目立地条件调研 1

1.3项目概况 1

1.4项目交通状况 1

1.5项目周边市政配套 1

第2章项目地块资源分析 3

2.1区位价值 3

2.2地块特征 3

第3章定位——给项目一个支点 4

3.1定位思考 4

3.1.1项目资源整合 4

3.1.2项目开发理念 5

3.2项目总体开发定位 8

第二篇项目总体规划建议 9

第1章项目住宅部份 9

1.1从居住角度评析项目 9

1.2项目开发战略思想 10

1.3项目住宅产品设计要求 11

1.3.1规划布局基本原则 11

1.3.2建筑风格构想 12

1.3.3道路和交通 13

1.3.4户型设计要求 14

1.3.5户型面积配比建议： 15

1.3.6公共配套设施的设计建议 16

第2章项目商业部份规划 17

2.1项目商业总体规划思路 17

2.2商业产品的核心精神 17

2.3主题形象描述 18

2.3.1年轻人的购物、休闲娱乐的乐园 19

2.3.2主题下的特色经营业态建议 21

2.3.3主题形象塑造 22

2.4街区商业业态规划布局 23

2.4.1项目街区商业业态规划 23

项目总体定位篇

项目市场背景描述

宏观市场环境简述

2003年市区住宅平均销售价格接近700元/平方米，2004年随着国家土地政策的变化，以及房地产市场的整顿和规范，商品房销售价格才基本体现出其价值水平，平均售价在850元左右，部分功能全的小区售价突破千元大关。

2006年，地段较好的君城君卿阁小区，目前销售价在1450元/平方米~1820元/平方米之间。其它售价也均在1000元/平方米以上，涨幅达200元/平方米，并且呈现出持续小幅上扬的趋势。但与临近的鄂州相比相差不大。目前鄂州一般商品房均价在1400元/平方米左右浮动，功能齐全，地段位置好的售价在1500元/m2左右。

随着城市的发展，招商引资的扩大，外地一些新的消费理念逐步为市民所接纳，人们对住房的需求也从适用紧凑型向质量好、环境好、功能全的舒适型过渡，目前黄州城区主导户型面积在110—140平方米之间，其中二室半二厅、三室二厅、三室半二厅户型占消费市场份额的80%左右。

商品房空置率已由2003年的28.21%，下降至18%。空置房主要是2003年以前建成的相对落后的户型，以及顶底层，或是原已与银行设定了抵押的房屋。新开发的商品房基本无积压。目前来看黄冈房地产市场算得上市建销两旺。

黄冈物业发展状况

关于住宅物业类型发展状况

从目前黄冈市场上看，仅有极少数楼盘规划有小高层或者高层，基本以多层为主。

关于商用物业开发状况

目前黄冈有社区临街独立商铺，经营业态主要是以满足居民日常生活需求的餐饮、食杂、小型超市、银行网点等为主，奥康商业步行街填补了品牌商业街区的空白，使目前黄冈商业街区的典范之作。奥康规划有商业步行街、商场、沿街店面等。在奥康的带动下目前黄冈出现了一些在建的商业街。但就黄冈的整体消费水准而言，黄冈目前不宜投资大型的商业街区

项目立地条件调研

项目概况

地块位于黄冈开发区，明珠大道一侧，距离鄂黄大桥约200米，黄冈中学新区以及黄冈师范大学新区的正对面。项目所处开发区目前没有住宅物业

项目交通状况

该项目位于是黄冈市明珠大道一侧，紧邻鄂黄大桥，

项目周边市政配套

周边2000米以内的公共配套

生活配套：5路公交车终点站、卫生所、学生街、

三能超市、东湖街道办事处、邮政所、交警大队

教育配套：黄冈中学、黄冈师范、星星幼儿园