北京《老旧低效楼宇更新技术导则 （试行）》.docx

老旧低效楼宇更新技术导则（试行）

2024年3月

目录

TOC\o"1-2"\h\u1总则 -1-

2术语 -3-

3基本规定 -6-

4评估决策 -11-

4.1一般规定 -11-

4.2信息收集 -11-

4.3检测鉴定 -13-

4.4技术评定 -16-

4.5实施方案 -19-

5工程设计 -26-

5.1一般规定 -26-

5.2安全 -26-

5.3性能提升 -28-

5.4绿色化 -31-

5.5智慧化 -35-

6施工与验收 -37-

6.1施工安全管理 -37-

6.2验收 -39-

7后评估与运营维护 -41-

7.1更新后评估 -41-

7.2运营维护 -42-

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1总则

1.0.1编制目的

为贯彻落实《北京市城市更新条例》，更好地服务于老旧低效楼宇更新改造，实现存量空间资源提质增效，补充城市功能短板，加强“四个中心”功能建设，提高“四个服务”水平，特编制本技术导则。

更新改造中本技术导则未涉及的内容，按现行法律法规、政策文件、标准规范执行。

1.0.2编制依据

1《北京市城市更新条例》（2022年11月25日北京市十五届人大常委会第四十五次会议通过）

2《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》（京政发〔2022〕20号）

3《关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10号）

4《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》（京办发〔2021〕20号）

5《关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见》（京规自发〔2021〕140号）

1.0.3适用范围

适用于本市建成区内以办公、商业服务业等功能为主的老旧楼宇和低效楼宇更新，不适用于涉及不可移动文物、历史建筑等的更新。

【说明】

1.老旧低效楼宇更新主要是对安全、性能不符合要求的老旧楼宇和综合贡献率偏低的低效楼宇两类对象开展的更新改造工作，详细释义见2.0.1～2.0.3。

2.建筑功能指原有建筑使用功能，更新后的使用功能应符合城市规划、《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》等相关要求。

3.商业服务业等功能包括宾馆酒店、娱乐康体等。老旧低效楼宇中涉及购物中心、百货店、专业专卖店等传统商业设施更新时，宜符合传统商业设施更新相关导则的规定；传统商业设施更新后以办公功能为主的，仍应按本技术导则执行。

4.根据《北京市城市更新条例》，居住类建筑、公共服务设施、公共安全设施、市政基础设施、工业仓储用地上的建筑等的更新不适用于本技术导则。

1.0.4编制原则

1“保底线”与“重引导”结合，技术的经济适用性和更新理念的先进性并重。一是“保底线”，针对实施中存在的主要技术问题,明确政府管理规定和相关规范执行口径，注重以经济适用的方式落实相关政策和技术要求。二是“重引导”，结合国家和北京市的政策导向、产业及建筑行业发展趋势，提出具有一定先进性、导引性的技术要求和建议，促进我市楼宇更新的高质量发展。

2全过程导向。以老旧低效楼宇的安全、性能和综合贡献率提升为根本目标，从更新的全过程视角出发，针对项目的评估决策、工程设计、施工与验收、后评估与运营维护等4个阶段给予技术引导，打造安全、绿色、智能楼宇，落实产业发展导向要求，为经济高质量发展提供更多高品质空间资源。

3系统集成目标导向。强调楼宇空间与产业、城市功能、三大设施支撑条件的适配，强调各专业（专项）技术的系统性和集成性。

2术语

2.0.1老旧楼宇

适用范围内安全、节能、设施设备、空间等设计标准较低或运行存在问题，不能满足现行标准相关要求和运营需求的建筑物。

【说明】

1.根据我市社会经济发展特点和工作要求，现阶段主要包括两类：第一类是1980年以前建成且未进行抗震鉴定与加固，或1980年以后建成、存在建筑安全隐患且未进行鉴定与加固；第二类是2005年前建成且未进行节能改造，或连续两年用能超过标准约束值百分之八十。

2.1980年以前建成的楼宇，已进行抗震加固但经鉴定未达到要求时，也需进行处理。

3.“连续两年用能超过标准约束值百分之八十”建筑用能控制要求来源于《北京市建筑绿色发展条例》第二十七条。

2.0.2低效楼宇

适用范围内由本市各行政区（含经济技术开发区）动态认定的对本区国民经济和社会发展综合贡献率偏低的建筑物，可包括入驻率低，税收、现状功能定位、经营业态不符合各区发展要求