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行业研究

证券研究报告房地产2023年04月05日

房地产行业跟踪报告

推荐（维持）

商业地产REITs痛点与机遇

商业地产REITs发行若涉及资产重组，则需面临高额土增税。商业地产REITs华创证券研究所

发行一般需要资产重组和股权转让两环节，即1）原始权益人对拟入池资产进

行拆分，得到单一控制资产的项目公司；2）设立资金支持专项计划，收购项证券分析师：单戈

目公司股权。但在资产重组阶段，若项目公司同时持有标的资产外的其他资产，

则需将标的资产剥离至新项目公司，土增税负担较重，为增值额30%-60%。邮箱：shange@

执业编号：S0360522110001

证券分析师：王薇娜

房企发行公募REITs的动力可能不足。1）房企发行REITs动力并非取决于发

行后兑现的资产增值利润，而是取决于回笼资金再投资项目的收益率。市场认电话：010

为房企发行REITs可兑现增值利润，但若发行后再投资回报率低于现阶段收益邮箱：wangweina@

率，则不如持有资产获得稳定现金流。2）国央企融资成本较低，REITs要求执业编号：S0360517040002

回报率若高于融资成本，国央企倾向用负债而非发行REITs。部分民企发行公

募REITs回笼资金意愿较强，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，部分企业行业基本数据

已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。占比%

股票家数(只)1190.02

轻资产商管企业掌握核心运营能力，也不承担项目重资产投资退出失败风险，总市值(亿元)15,560.671.63

流通市值(亿元)14,766.362.03

在公募REITs时代有望成为最受益的主体。1）开发企业通过拿地或收购资产

包等方式获取资产，运营培育成熟后发行REITs退出，过程中对于项目区位、

设计方案、建造标准要求较高，有良好的营运业绩呈现后才有退出可能性。而相对指数表现

商管企业以收取管理费为主要盈利模式，持续稳定赚取现金流，不承担项目重%1M6M12M

资产退出失败风险。2）购物中心运营能力要求远强于酒店、写字楼，成熟的绝对表现-5.0%-3.0%-17.4%

购物中心需具备区位与招商运营双重优势，即使同等区位下，由于龙头商管企相对表现-4.1%-10.5%-13.1%

业具备更丰富的招商资源及品牌优势，营运表现也优于周边同类型标的。

2022-04-06~2023-04-04

5%

商业百货方面，