关于大型国企拓展城市更新业务的思考.doc

关于大型国企拓展城市更新业务的思考

两会政府工作报告中提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大。在客观分析城市更新市场形势的基础上，结合大型房地产开发国企实际，笔者从以下几点提出自己的看法。

一、关于城市更新的模式选择

“城市更新”一般指针对城市发展过程中出现的结-构和功能衰退，以及随之带来的城市环境、生态、形象和综合竞争力下降等问题，进行结构和功能调整、环境治理改善、设施建设、形象重塑，从而使城市重新焕发生机，实现可持续健康发展，并提高城市综合竞争力的过程。目前城市更新大致可以分为三种模式，分别是拆除重建类、有机更新类和综合整治类。

（一）拆除重建类

指对区域原有的建筑物仅做点状保留，其余基本全部拆除，再根据城市新的规划来重新建设。更新前后的土地使用权和用途完全发生变化。此类城市更新在过去量比较大，有的是有必要的，有的却会破坏城市原来的系统，损坏原来的居住生态，排挤了原居民，容易造成“千城一面”，拆除重建后外观都差不多，失去了城市原有的文化、历史和特色。未来随着城市发展经济实力和城市保护意识的增强，这种拆除重建的占比会越来越小。

（二）有机更新类

不同于拆除重建，有机更新是对区域内原有的建筑基本保留，改变或不改变原有使用功能，只有少量拆建的更新。有机更新后的土地主体使用权、功能和用途可变或不变。在该模式下，土地使用权主体、功能和用途可变可不变。有机更新目前在我国各地占的比例虽不大，但相比只能给政府带来一次收益的拆除重建，有机更新可以不断地迭代更新产业，持续不断地为地方创造新的供给，满足新的需求，让城市在延续历史和文化中不断发展。

综合整治类。

该模式基本不涉及房屋建筑的拆建，而是通过整治、改善、保护、活化来完善更新区域的基础设施、公共配套、美化环境，使整个改造区域的配套功能和环境完善提升。它涉及了基本民生，如增加停车场、电梯等基础设施，增加商业设施和养老养护等公共服务等。此类更新经济效益有限，但社会效益和环境效益明显。如老旧小区改造后，老百姓的幸福感大大提升，社会效益也大幅度提升。

在三类模式中，拆除重建类更侧重于规划建设能力，有机更新类更侧重于运营招商能力，综合治理类更侧重于社会效益和环境效益。

因此，需首先对棚改旧改、片区开发等类型项目进行实质性的探索和实践，积累一定经验，以拆除重建类项目为落脚点，积极向有机更新类项目拓展，着力打造项目前期规划设计、中期统筹协调、后期运营招商、长期文化生态打造能力，逐步向有机更新类项目拓展，使更新项目和市场能够贡献长期稳定的现金流，为企业转型升级，实现高质量发展提供有力支撑。

二、关于城市更新的市场布局

随着中国城镇化进程从过去的“扩张式的粗放发展”进入“更新式的精细运营”时代，城市更新的需求也在不断强化。受经济规模、土地供给、产业结构等因素的影响，各个区域城市更新进程的发展阶段并不相同，在选择布局区域市场时应从多方面考察，审慎选择。

从城镇化方面看，目前中国城镇化率已经超过60%，中国城镇化逐渐从外延扩张转向内涵发展，北上广深等一线城市城市更新需求巨大。部分二三线城市城镇化率也处于较高水平，城市更新对推动城市发展的重要性将得到率先体现，可以作为企业布局城市更新时的重点区域进入。城市化进程较快的地区，城中村规模也相对更大，改造需求更旺盛。

从存量房占比方面看，热点一二线城市二手房市场占较高份额，房地产市场增量空间不断压缩，存量市场越来越成为主力，城市更新规模较大。随着城市的快速发展，人口的持续流入，未来也将进入存量房主导的时期。存量房占比较高的城市老旧小区改造规模较大。

从土地的整体开发强度方面看，国际标准开发强度的警戒线是30%，高于警戒线的城市更新需求更为迫切，也更适宜公司布局。

从在产业结构变迁方面看，北上广深圳等一线城市经济发达，第三产业占比很高，城市存量土地仍然存在需要大量进行用途优化的空间。热点二线城市原本的经济发展水平相对较高，同时近5年的产业更新迭代较快，三产占比已处于较高水平，产业用地更新同样存在较大空间。

从房地产百强企业布局的城市更新业务分布来看，项目主要集中于珠三角、长三角以及京津冀重点城市，尤其是以广州和深圳两个城市参与的企业最多。一线城市、热点二线城市以及部分二线城市，尤其北京、上海、广州、深圳、武汉、合肥、西安、成都等城市具有城镇化进程快、二手房市场占比多、土地开发强度高、产业更新迭代快等特点，城市更新改造需求更加旺盛，棚户区、城中村、老旧小区的改造规模也较大，因此，城市更新业务应重点布局北京、上海、广州、深圳、武汉、合肥、西安、成都等一线城市、热点二线城市。

三、关于城市更