北京迈力宏项目全程策划报告.doc

北京迈力宏项目全程策划报告

宏力迈地产公司

项目策划报告

亚豪房地产服务机构

二零零五年三月

目录

第一篇宏观市场研究 3

第二篇地段研究51

第三篇：项目区域微观房地产市场概况69

第四篇：本项目竞争项目市场概况95

第五篇：本项目产品定位方向131

第六篇：公寓部分户型产品规划建议141

第七篇：本项目营销定位概况153

第八篇：本项目销售费用预算197

第九篇：本项目销售定位概况200

第十篇：项目营销团队组织结构203

第十一篇：营销节奏242

附件一：客户需求调查244

附件二：营销节奏248

第一篇宏观市场研究

第一章北京市宏观经济状况

整体经济连续快速进展

近年来，北京市国民经济连续高速增长，2002年国内生产总值达到3212.7亿元，较2001年增长10.2%，经济增长速度高于全国8%的水平。2003年全市实现国内生产总值3663.1亿元，按可比价格运算，比2002年增长10.5%，增幅比上年提升0.3个百分点。尽管2003年国际政治经济环境不是专门稳固，中国又经历“非典”的严肃考查，但2003年北京总体经济运行并没有因为“SARS”等因素而受到较大的阻碍，整体经济的进展连续保持了快速进展的态势，为2004年北京的宏观经济进展奠定了良好的进展基础。2004年北京市国民经济连续保持了高速的增长，实现生产总值（GDP）4283.3亿元，可比价格较2003年增长13.2％，经济增长速度高于全国整体9.5％的水平。

数据来源：北京统计局

经济进展进入新的快速增长时期

在经济总量保持快速增长的同时，北京经济的人均指标也大幅度提升，2002年北京市人均国内生产总值达到27746元，比2001年增长8.9%，按当前汇率折算，约合3355美元。2003年北京户籍人口数约为1149万人，据此运算，则2003年北京人均国民生产总值达31613元人民币，比2002年增长9.2%，按当前汇率换算合3822美元。2004年北京国内生产总值实现4283.3亿元，户籍人口数量约1163万人，依此运算人均生产总值达36830元人民币，比去年增长16.5%，按当前汇率换算合4453美元。

从国外的体会来看，在人均GDP达到3000美元后，全社会往往会经历一个较长时刻的高速增长期。如日本从1961到1973年保持了12年年均9.8%的高速增长；希腊从1961到1973年平均7.7%的增长速度保持了12年；韩国的高速增长也从1983年起连续了11年；而新加坡与香港的高速增长期则达33年之久。

从国内的实际情形来看，人均GDP先于北京达到3000美元的深圳（1996年）、上海（1997年）和广州（1997年）在人均GDP达到3000美元GDP增速之后，尽管增长速度与国际体会有所差异（增速减缓）——上海的增长速度从14%以上回落到10.5%左右，广州从26.4%的最高增速回落到13%左右，深圳从36%回落到14%-16%之间。然而，即便是增速回落，超过10%以上的增长速度在全球经济低迷的背景下，仍属于高速增长平台。可见，目前北京所具有的经济进展趋势将连续保持，专门在以后几年内，在WTO和奥运效应的刺激之下，还将有一定程度的升温趋势。只要保证社会稳固和政策的沿续，总体经济也将保持一个较长时期的高速增长。

居民消费结构进入富裕时期

纵观世界各国经济进展的历程表明，在人们的温饱需求得到满足之后，会进入以公共交通、廉价住房、邮电通信为主导产业的小康时期；之后将以私人轿车、高级住宅为主导产业的富裕时期；最后进入服务业为