XX协成北京大兴国防基地项目前期经济测算报告70p.ppt

XX协成北京大兴国防基地项目前期经济测算报告70p;;;整体经济环境——居民消费水平;消费者价格指数持续上涨，8月CPI同比涨6.2%;整体经济环境——通货膨胀;整体经济环境——财政/货币/税收/投资;国务院“国十条”出台，新一轮调控大幕开启;房地产发展政策及导向——加强调控;房地产发展政策及导向——加强调控;房地产发展政策及导向——加强调控;房地产发展政策及导向——加强调控;7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。;近几年，开发商早已转战二、三线城市，诸多知名开发商相当部分销售额都来自于二、三线城市，如果现在对二、三线城市进行限购，对地产开发商的影响将会超过对一线城市的限购。;房地产发展政策及导向——加大保障房建设力度;为加到保障房建设力度，国家出台一系列优惠政策，鼓励房企参与保障房建设;市场表现——价格;市场表现——成交量;市场表现——存量;市场表现——土地供应;市场表现——土地成交;NO.3本案前期经济测算;北京房地产市场——开发投资;2010年8月-2011年8月北京住宅用地供求变化;数据来源：协成地产决策研究院;房地产投资——持续增长。从投资结构看，1-7月，房地产开发项目完成建安投资43.2亿元，同比增长86.2%，房地产投资比重由去年同期18.9%提高到39%。

土地购置费——同比下降。1-7月，土地购置费及其他费用形成投资65.9亿元，比去年同期下降33.6%，降幅比1-6月缩小39.9个百分点，占投资总额的比重为59.7%。;大兴房地产市场——成交价格;作为北京市政府重点发展建设的大兴区域，最近一两年来的房地产市场发展尤为火爆，尽管不断发力的宏观政策给整体市场持续带来着震荡，但是大兴区由于独特的政策利好和区域发展前景等因素，区域的楼市运行较为稳健。

尤其是重点房地产品牌企业如中建地产、保利等房企的加入，都为区域的整体发展带来了崭新的愿景，更为区域内产品的丰富化和优质化带来了巨大的期望。;;大兴房地产市场——主要在售楼盘位置图;当前在售部分楼盘情况总结：;大兴区是少数受调控影响较小的区域之一

这源自于大兴区域良好的未来??展预期。;NO.2北京及大兴房地产市场状况;本案经济测算方案;;;;鉴于本案自身目标的要求，在结合周边项目价格及销售情况的综合比较下，制定本案销售价格。;打分——

5％为一个跨度区间

２％、３％半个跨度区间;备注：本方法由协成策划团队成员、第三方销售员等更多的参与后平均值，将更加能反映项目合理价格。

对比均价=毛坯售价*（1/规模系数*6%+建筑风格系数*12%+产品系数*20%+景观环境系数*10%+入伙时间系数*8%+交通系数*8%+地段系数*20%+配套系数*8%+品牌系数*8%）

本案价格=对比均价1*参考比例+对比均价2*参考比例+…+对比均价N*参考比例;市场比较法得出项目现阶段普通住宅毛坯均价约为：

17200元/㎡;;价格对比参考表;2010年钢材价格表;相关税率及价格变更;测算条件：均价13500元/平米；土地：300万/亩；税收政策：商品房；容积率：2.5；控高：45M;;;;政策性住房——税费变化;;测算条件：70%商品房，价格13500元/平米；30%经适房，价格为4800元/㎡；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/经适房=1:0.3；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层;;;;测算条件：70%商品房，价格13500元/平米；30%两限房，价格为6400元/㎡；土地成本300万/亩；税收政策：商品房/两限房=1:0.5；容积率：2.5；控高：45M；住宅产品：小高层;;;;方案三：100%军队经济适用房解读军适房;;昌平区近180日大产权商品房住宅销售价格走势图;大兴区近180日住宅销售价格走势图;典型案例类比：大东公社;测算条件：均价8000元/平米；土地：300万/亩；税收政策：无；容积率：2.5；控高：45M;;三方案比较对照;方案一：100%商品房与去年同比;演讲完毕，谢谢听讲!