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价格鉴证师-价格鉴证理论与实务-房地产价格鉴证-第四节房地产价格鉴证成本法

[单选题]1.下列关于土地使用权价格鉴证方法的理论依据的说法中，错误的是()。

A.土地使用权价格鉴证的收益法的理论依据是地租理论和生（江南博哥）产要素分配理论

B.土地使用权价格鉴证的成本法的理论依据是生产费用价值论

C.土地使用权价格鉴证中的市场法，其理论依据是交易中的替代原理

D.土地使用权价格鉴证的成本法的理论依据是费用价值化，因此就土地价值而言，其市场价值的高低完全取决于成本

正确答案：D

参考解析：D项，成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。但就土地价值而言，其市场价值的高低并不完全取决于成本，而主要取决于效用或收益的大小。

B.测算重置成本或重建成本

C.估算土地报酬率

D.计算成本价格

正确答案：C

参考解析：成本法的操作步骤包括：①选择具体鉴证路径（价格构成）；②测算重置成本或重建成本；③测算贬值；④计算成本价格。C项，估算土地报酬率是收益法的步骤之一。

[单选题]4.有一宗1000平方米的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为1年。假设土地取得费为期初一次投入，土地开发费在开发期内均匀投入，年利率为10%，则在成本法中计算投资利息为()元（利息计算按复利方式，结果取整）。[2007年真题]

A.32000

B.21762

C.22000

D.22762

正确答案：B

参考解析：计算投资利息需要把握下列5个方面：应计息项目、计息周期、计息期、计息方式、利率。根据土地使用权价格鉴证的成本法，当土地开发费在开发期内均匀投入、复利计息时，土地投资利息＝土地取得费×整个开发期收益率＋土地开发费×[（1＋整个开发期收益率）0.5－1]＝12×10%＋20×[（1＋10%）0.5－1]＝2.1762（万元），即21762元。

[单选题]5.采用成本法进行土地价格鉴证时，土地取得费的计息期应为()开发期。[2007年真题]

A.四分之一

B.二分之一

C.三分之二

D.整个

正确答案：D

参考解析：根据土地价格鉴证之成本法，土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；土地开发费计息期按土地开发期限的一半计算。

[单选题]6.运用成本法确定土地使用权价格的公式是()。

A.土地使用权价格＝土地取得费＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

B.土地使用权价格＝土地取得费＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

C.土地使用权价格＝土地取得费＋建设成本

D.土地使用权价格＝投资利息＋销售税费＋开发利润

正确答案：A

参考解析：成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来确定土地使用权价格的一种方法。其公式为：土地使用权价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益。

[单选题]7.下列属于农地征用费和城市房屋拆迁安置补偿费共同包括的内容的是()。

A.房屋拆迁管理费

B.征地管理费

C.安置补助费

D.耕地占用税

正确答案：C

参考解析：农地征用费的构成包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、房屋拆迁安置补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的其他有关税费等。城市房屋拆迁安置补偿费的构成包括被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产（停业）期间损失补助费、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其他有关税费。A项是城市房屋拆迁安置补偿费的内容；BD两项均是农地征用费的构成。

[单选题]8.计算某楼盘的重置价格时，应包括其销售税费，下列不应计入销售税费的是()。

A.请某明星代言的广告费

B.开办费

C.城市维护建设税

D.楼盘出售卖方负担的印花税

正确答案：B

参考解析：销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，可分为下列两类：①销售税金及附加。包括增值税、城市维护建设税和教育费附加。②其他销售税费。包括印花税、交易手续费等。A项属于销售税费中的销售费用；C项属于销售税金及附加；D项属于其他销售税费；B项属于管理费用。

[单选题]9.用成本法鉴证某宗房地产的价格时，应选取()成本作为鉴证依据。[2007年真题]

A.该宗房地产的实际

B.该宗房地产的客观

C.类似房地产的实际

D.类似房地产的最低

正确答案：B

参考解析：土地市场价格往往受供求关系的影响而脱离其成本，当供不应求时市场价格会高于成本，供过于求时又会低于其成本，因而用成本法鉴证房地产价格时，应尽量采用客观成本或社会成本，以剔除供求因素的影响。

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