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房地产开发基础知识

一、房地产：房产和地产的总称，属于“不动产”中的一个类别。

房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；

房地产是附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟囱、水塔、灯塔、车棚等)

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。房地产产业的主要内容：

1、土地的开发和再开发；

2、房屋的开发和建设；

3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；

4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；

5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证、销售等)；

6、房地产物业管理；

7、房地产金融(包括信贷、保险、金融投资等)。

三、《商品房预售许可证》的取得的条件：

1、已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设投资的30%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

4、涉及房屋拆迁应有拆迁安置方案和保证按时回迁的具体措施.

四、土地取得的3种方式：出让、划拨、征用

出让：县级以上人民政府将国有土地的一定使用权限出让给土地使用者，土地使用者向国家支付一定金额的行为。房地产按土地使用年限分为：1、住宅用(70年)；2、生产经营用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等40年)。

划拨：县级以上的政府，依法规定由土地使用者支付一定的补偿金，将土地划拨给土地者无限期使用的一种行为。

征用：政府相关部门依法将集体所有土地变为国有土地所采取的方式，集体土地的所有者获得相应补偿，政府相关部门取得土地使用权。集体所有土地当中的基本农田只能由国务院签发指令征用，其他各级政府无权征用。

五、开发商的资质等级：

（一）一级资质：

注册资本不低于5000万元；

从事房地产开发经营5年以上；

近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

连续5年建筑工程质量合格率达100％；

上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

未发生过重大工程质量事故。

（二）二级资质：

注册资本不低于2000万元；

从事房地产开发经营3年以上；

近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

连续3年建筑工程质量合格率达100％；

上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质：

注册资本不低于800万元；

从事房地产开发经营2年以上；

房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

连续2年建筑工程质量合格率达100％；

有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（四）、四级资质：

注册资本不低于100万元；

从事房地产开发经营1年以上；

已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；