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2023年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试考试历年真题选编附答案

卷I

一.单项选择题(共10题)

1.某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。买方可支付的最高购买价为（）。

A.建筑物市场价值一平移相关费用

B.拆除的旧建筑材料价值一平移相关费用

C.建筑物残值

D.建筑物市场价值一平移相关费用一占用医院内土地的价值

正确答案：A,

2.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。同样的条件下，月还款额为()元。

A.2403.7

B.2634.5

C.2823.4

D.2850.4

正确答案：C,

3.甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。[2011年真题]

对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（）。

A.修复费用法

B.损失资本化法

C.赔偿实例比较法

D.损失前后差价法

正确答案：A,

4.某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。针对上述情况，在估价时最恰当的做法是（）。

A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告

B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告

C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告

D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告

正确答案：D,

5.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，贷款利率为15%，则抵押贷款额为()万元。

A.7.5

B.17

C.17.5

D.25

正确答案：C,

6.估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。

A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益

B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益

C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益

D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

正确答案：D,

7.某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿）则： 购买该地块的正常市场价格为（）。

A.1900万元

B.1800～1900万元

C.1850万元

D.1800万元

正确答案：D,

8.抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。

如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿（）万元。

A.70

B.60

C.40

D.30

正确答案：A,

9.甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经