廊坊－盛京丽景项目营销推广报告（协成项目策略部）.ppt

廊坊－盛京丽景营销推广报告;知己/营销根底;目录导引/Contents;房地产市场综述;全国房地产市场分析;全国房地产市场小结;北京房地产市场分析;预期致使后市趋于不明朗

未来市场供给也将出现分化现象。一局部区位优势明显。前期热销工程，资金链宽松，推盘力度相对较弱。而一局部外围工程那么会迫于压力加快推盘步伐。

核心区域产品，价格居高不下

供给短缺是成交量上行空间受限的重要因素，从各城市前三季度可售与供给变动可知，多数城市存在供给短缺的问题，而北京即是其中之一。因此，在房价居高不下与供给缺乏前提下，短期内交易难现大幅度增长。

市场活泼，降价动力缺乏

前期市场活泼，多数开发商资金压力较小，加上交易虽有下滑，但仍未出现大范围大幅度走低，开发商降价动力缺乏；短期内虽不排除局部政策微调可能，但引导房价出现全面调整的政策出台机率较小，因此，价格将继续保持高位徘徊。;廊坊房地产市场分析;廊坊房地产市场小结;本案营销之前的工程产品建议与价值梳理;地块狭长，位于银河北路和广阳道东北角。未来城市副中心，通往北京的第一大道。;能够--挖掘工程最核心的卖点，塑造工程独一无二的气质。

能够--躲避劣势，打造能与市场相抗衡的营销策略。;[壹]

产品建议

;工程价值权重系数

总体规模：工程的规模效应〔10％〕

风格形象：工程建筑风格、建筑形象〔8％〕

产品特点：规划特点、户型特点、平面布局〔20％〕

景观环境：园林景观及环境规划〔8％〕

入伙时间：入住时间，工程形象〔12％〕

区域交通：交通便捷性〔8％〕

地段价值：土地价值、升值潜力、客群基数〔20％〕

综合配套：城市配套及社区配套〔8％〕

品牌价值：品牌带来的价值提升空间及工程认可度〔6％〕;;大的景观节点，往往是一个工程的最大亮点。;调整规划后，原先工程园林面积比较小，不适合做恢宏大气的园林景观，建议调整后以尺度适当、精致优雅见长，赋予园林耐人寻味的文化意境，移步易景，精雕细刻，和整个楼盘的内外气质完美统一。;小户型产品在廊坊市场没有普及，存在市场潜力，持适当前瞻性观点，我们建议增加性价比较高的快销产品！;混乱的地上停车位，严重影响小区的园林景致和居住舒适度！

建议把地上停车改为半地下停车(或地下停车)，加强工程景观、宜居价值！;产品建议.6——南端公寓形象展示

预留充足变化余地;综上所述：

产品建议.1——楼座局部拔高，品质升级

产品建议.2——景观节点放大

产品建议.3——园林建议

产品建议.4——增加小户型

产品建议.5——取消地上停车，拔升园林气质，实现人车分流，增强工程档次

产品建议.6——南端公寓形象展示，预留充足变化余地

小户型产品单价提升3-5%，摊到均价预计提升0.1%/㎡，园林、车位增加溢价3-5%，南端公寓提升单价1%，调整后整体均价预计提升5%左右。

本钱提升预计1.5%左右。

即工程整体均价上浮3.5%左右，尚且不计市场不可预见的价格上调局部。;[贰]

价值梳理

;本案所在的广阳东区肩负廊坊中心城区实现率先开展的重大历史责任，肩负着完善城区功能、发挥辐射带动作用的荣耀使命，引领者城市核心一路向西扩进，未来大有开展潜力！;本地块衔接两条城市快速主干道，银河北路作为连接北京的通道，位于城市未来开展的重要交通主脉络。便利交通与良好的城市界面是本地块的突出优势;周边工程品质较低，有进一步提升品质的需求。;酒店式公寓是融合酒店配套效劳与家庭生活为一体的特色住宅。从长期居住角度看，租比住酒店更实惠。这类产品的目标客户主要是主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求既有家的私密性和生活气氛，又有高档酒店的良好环境和专业效劳以及商务气氛。

廊坊的酒店式公寓产品在供给上，尚属稀缺，也是本工程的最大优势所在.;;优势盘点——核心词;工程总体量14万平方米，体量小，难以形成较强的区域昭示性，不利于整体价值的提升。

由于工程地块为整体过于狭长，楼栋之间距离较近，园林规划设计有一定难度，难以形成景观节点，对于提升工程品质有一定影响。;商业配套少，生活便利性差。;公共交通的不便会影响住宅的销售，对于商业配套的成熟更会有恶劣影响。;期房销售，同区域失去竞争优势。;劣势盘点——核心词;□区域规划，前景可观。

□产品稀缺，地段优势。

□建筑立面设计现代、具备地标性。

□户型设计均好性强。

□通达性较高。

□合作机构实力

;放大最突出的优势，躲避最显著的劣势。;坐拥廊坊新城区域，与国际生活接轨;;定位的精准

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