【IFRIC撤销议题选注】议题6：新收入准则下住宅房地产销售收入确认.docx

【IFRIC撤销议题选注】议题6：新收入准则下住宅房地产销售收入确认 IFRIC撤销议题，是指国际财务报告解释委员会（IFRIC）根据所收到的会计实务问题咨询，在定期会议中讨论，但最终未被纳入议程的问题。相对于国际会计准则理事会（IASB）所讨论的准则层面原则性问题，IFRIC撤销议题更偏重于准则的实务应用。虽然这些问题未形成有效力的正式文件，但IFRIC一般都会给出讨论的过程及倾向性意见，因此，“IFRIC撤销议题”具有较高的实务参考价值。 近来，关于某房地产上市公司部分住宅房地产销售，采用新收入准则下“一段时间内确认收入”的方法，讨论颇多。无独有偶，国际财务报告解释委员会（IFRIC）在刚刚召开的9月份会议中，也讨论了住宅房地产销售，在《国际财务报告准则第15号》下是否满足“一段时间内确认收入”的条件。根据所讨论案例的合同条款及所处法律环境，IFRIC的初步结论是，该住宅房地产销售不满足“一段时间内确认收入”的条件。以下为IFRIC对该问题的讨论概述。 会议时间：2017年9月 议题：《国际财务报告准则第15号——客户合同收入》——房地产合同的收入确认 议题概要： 解释委员会收到咨询，询问有关多单元住宅房地产单元（以下简称房地产单元）销售合同的收入确认。房地产开发商（以下简称主体）在房地产单元建造前，与客户签订了房地产单元销售合同，应当如何适用《国际财务报告准则第15号》第35段①，该段落规定了主体在一段时间内确认收入的条件。 在考虑该问题时，解释委员会首先考虑了《国际财务报告准则第15号》的要求，然后讨论了问题咨询所描述的案例具体情况。 识别合同履约义务 在适用《国际财务报告准则第15号》第35段前，主体应根据第22-30段，将向客户转让的可区分商品或服务各项承诺识别为履约义务。 适用《国际财务报告准则第15号》第35段 《国际财务报告准则第15号》第35段规定，当满足该段三项条件之一，则主体是在一段时间内转移商品或服务的控制权，从而在一段时间内履行履约义务并确认收入。《国际财务报告准则第15号》第32段规定，如果主体不属于在一段时间内履行履约义务，则属于在某一时点履行履约义务。因此，解释委员会注意到，在合同开始时，主体应评价第35段的三项条件，以确定其是否应在一段时间内确认收入。 在适用第35（1）段时，如果客户在主体履约的同时取得及消耗主体履约所提供的利益，则主体在一段时间内确认收入。在主体销售其建造的房地产单元的合同中，解释委员会注意到，其不满足第35（1）段的条件，因为主体的履约创造了一项不是被立即消耗的资产，即房地产单元。 在适用第35（2）段时，如果主体的履约行为创造或改良了客户在资产被创造或改良时就控制的资产，则主体在一段时间内确认收入。控制，是指能够主导资产的使用，并获得资产几乎所有剩余利益的能力。 《国际财务报告准则第15号》结论基础第BC129段解释了，理事会纳入该条件“以涵盖主体的履约创造或改良了客户在资产被创造或改良时就明确控制该资产的情况”。因此，在适用第35（2）段时，主体应评价是否存在证据证明，客户在资产被创造或改良时控制了该资产，即在建的房地产单元。主体在评价时应当考虑所有相关因素，即，没有任何单个因素是决定性的。 在适用第35（2）段时，关键是适用对主体履约创造或改良资产的控制要求。在主体建造的房地产单元销售合同中，所创造的资产是房地产单元本身，而不是在未来获得房地产单元的权利。将该权利用于销售或抵押，并不是控制该房地产单元本身的证据。 《国际财务报告准则第15号》结论基础第BC131段解释了，理事会制定第35（3）段的条件，是因为其注意到，在某些情况下，被创造或改良的资产是否由客户控制可能是不明确的。 在适用第35（3）段时，如果（1）主体履约所创造的资产不具有替代用途；且（2）主体具有就迄今为止已完成的履约部分获得客户付款的可执行权利，则应在一段时间内确认收入。 《国际财务报告准则第15号》第36段规定，如果合同限制主体不得轻易地将处于被创造或改良过程中的资产用于另一用途、或者主体受到实际限制从而无法轻易地将处于完工状态的资产用于另一用途，则主体履约所创造的资产不可被主体用于替代用途。 《国际财务报告准则第15号》第37段规定，获得支付的可执行权利，必须是在合同存续期内的任何时点，若合同因主体未能按承诺履约之外的其他原因而由客户或另一方终止，主体有权获得至少能补偿其迄今为止已完成的履约部分的金额。在评估就迄今为止已完成的履约部分获得付款的权利是否存在和是否可执行时，主体应当考虑合同条款以及可补充或凌驾于这些合同条款的法规或法律先例②。 解释委员会注意到，第35（3）段所述的可执行权利，关注于权利及其可执行力的存在性。主体执行该权利的可能性与评价不相关。类似的，如果客户有权终止合同，则