房地产中介概况.docx

由中美之异同浅析我国房地产中介的发展 房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。它是市场经济 体系和房地产业发展到一定程度出现的一种特殊行业。房地产市场要不断发展-I~大，仅靠 政府行为难以实现，需要?定数量的专门机构及相关专业技术人员加入到该行列为其助威 呐喊，共同实现房地产市场的繁荣。房地产中介就是在这种情况下应运而生，并对房地产市 场的发展起到了积极作用。物流时代，房地产中介不仅填平了产权人与置业者之间的“地点 性间隔”、“时间性间隔”和“社会性（所有权）间隔”，而且还形成了不动产市场的扩 散效应和波及效应，是房屋商品形态变化运动过程中各种关系的集合。由于房地产自身的高 成本、不可移动性、融资的需要和市场信息不对称等一系列特征，使得房地产与其他商品比 较起来更需要借助中介来实现价值也正因如此，房地产中介知识的准备需要法律、规划、 设计、建设、配套、建材、楼市、营销、物业、消费、环保、心理和商业等一系列专业知识。 随着我国房地产市场的发展，房地产中介作为其中一个环节发挥着日益重要的作用，逐步 呈现出与美国在内的国际趋同特征： 市场不断细分 细分化是我国房地产市场开始走向成熟的表现。房地产中介以往面对所有消费者，现在针对 不同类型的客户推出更加专业的服务。比如南京“我爱我家”推出会员制，为集体消费的企 业设立“大客户部”：针对学生消费者推出“暑期特惠活动”到拆迁现场办公，为拆迁户 进行租赁、购房、咨询服务。 产品服务日益丰富，业务范围不断扩大 从业务上来说，房地产中介的服务范围不再局限于租赁、置换等业务，而是走向多样化。 如住房抵押贷款、房屋银行、装修代理、产业期刊的房地产服务，以至全套居家综合服务， 房地产产中介都有涉及。 房地产业务不断扩张的同时也得到了重新整合。如房屋银行业务，由于被中小不良中介做 “烂” 了，风险增大，北京就有鑫尊地产宣布退出，并引起京城部分中介也纷纷退出。随 着市场的优胜劣汰，“房屋银行”等房地产业务将集中在具有更合适的经营模式的房地产 中介手中，形成核心竞争力。 更加重视品牌的培养和维护 房地产中介比以往更加重视树立良好的品牌，维护良好的企业信誉°2oo3~a 1月12日，北京 市房地产中介事务所与东城区房地局在东城区房地产交易服务中心组织了“放心中介服务东 城”活动，京城16家中介参与了这次活动，这是北京今年“放心中介”的第一次亮相。 从全国来看，各地中介公司也都逐步按照建设部有关文件要求，与房地产公司一道接受公众 监督，由消费者对其经营行为进行考核，争作“放心中介”。 业务创新，提高服务水平 房地产市场的繁荣与中介机构自勺工作密切相关，只有规范化的房地产中介才能保护消费 者权益、增强消费者信心。有数字显示，我国存量房与增量房的交易比例平均约为1： 9,而 国外的这一比例是5： 1甚至10： 1°2oo2?上海达到了4： 6的水平，这与上海房地产中介的 活跃有很大关系。5trl-~而言，北京二手房市场放开虽然已有两年，但是公房不能自由上市， 二手房交易手续繁杂，房地产中介进行二手房交易困难重重。为了开拓房源，中介公司各 出其谋，我爱我家推出“二手房限时速递”，声称30天售出二手房：信一天、金丰易居推出 “现金收购”，预付60%?80%的房款：金丰易居还推出了代理公积金买二手房服务。 其他新的业务模式还有我爱我家的“以旧换新”、“会员制”，置业家园的“买房为您先 垫付”、“零距离交易”等等。 规模化经营 房地产中介出现规模化经营，既是中介服务业快速扩张的需求，也是中介服务业飞速发展的 表现。近年来，我国房地产中介经营规模化表现在： 第一， 连锁经营地区范围不断扩大。我爱我家上半年继续向外地扩张。2002~ 2月，温州 我爱我家开业；4月，我爱我家第一家特许加盟店太原分公司对外营业：6月7日，我 爱我家上海分公司正式开张，标志着京城房地产中介开始抢滩上海。首创、金丰易 居自2001年底在北京诞生，2002年就将连锁店逐步拓展到200家，将客户服务中心拓 展到15至30家，全面覆盖北京城八区、五环以内的居民住宅小区。 第二，中介公司经营规模不断扩大o 2oo2~3月底，北京首家房屋中介超市——国东房屋 中介超市正式开业，市民可以在同一场地享受100家单位的服务。这是房地产中介扩 大规模的又一有益探索。 加强对房地产中介服务业的规范管理 房地产中介是伴随着市场经济体系的建立而发展起来的一个重要行业，它是房地产 业发展的必然产物，也是房地产市场走向成熟的重要标志。近年来，我国房地产中介服务业 有了迅猛发展，截至2004年底，全国已建立26000多家房地产经纪中介公司，从业人员近65 万人.渗透到房地产业的各个方面，大大活跃了市场，加速了流通。而在长三角地区，房地 产中介服务业更是