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家庭居住与抵押贷款融资规划;第1节 家庭居住规划;中年后期的换房 退休后的换房 家庭居住规划流程（见下页的流程图） 购房与租房决策 购房与租房具有类似的居住效用 其决策，牵涉到拥有自己房产的心理效用和对未来房价的预期。 年成本法 购房与租房的年使用成本 租房：房租和押金的机会成本 购房：首付款的机会成本和房屋贷款利息;家庭居住规划流程图;案例1： 王先生想购买位于上海莘庄地区的一套80m2的房产，开发商可租可售：若租，租金3000元/月，押金3个月；若购，总价80万元，首付30万，贷款50万，利率6%。（假设资金的机会成本是一年期的存款利率3%） 年成本法： 租房年成本：3000×12+3000 ×3 ×3% = 36 270 购房年成本：30万×3%+50万×6% = 39 000 分析：从年成本看，租房更划算，但需考虑以下因素： 房租的上涨：只要未来房租上涨超过7.6%，购房就将更划算。;房价的上涨：房价的上涨将对决策产生什么影响？ 租房年居住成本率=36 270 / 80万 = 4.5% 购房年居住成本率=39 000 / 80万 = 4.875% 相差 0.375% 只要房价的年增长率超过0.375%，房屋的资本利得将降低购房的居住成本，购买变得划算。 因此，当事人对房租及房价走势的判断是非常重要的因素。 贷款利率的降低 净现值法 考虑在一固定居住时期内，比较租房和购房的现金流量的现值。;案例2： 王小姐看中了淮海路附近的一处房产，可租可售：若租，租金3万元/月，押金3个月；若购，总价800万元，首付300万，贷款500万，利率6%，贷款期限为20年。假设她确定要在该处居住5年，预计房租平均每年调升1.2万元（假设资金的机会成本是一年期的存款利率3%） 净现值法 租房净现金流量现值 = – 1 767 725元;购房净现金流量现值 贷款的年还款额：500万×(A/P, 20, 6%) = 435920 购房净现金流量现值= a ÷1.035– 3 000 000 – 435920 ×(P/A, 5, 3%) = a ÷1.035 – 4 996 385 (设5年后售房净所得为a，a = 5年后售房价格– 5年后的房贷余额 ) 分析 当租售的年现金流现值相等时： a ÷1.035 – 4 996 385 = –1 767 725，即：a = 3 742 017 其对应的售房价格应是： 5年后售房价格 = 3 742 017 + 435920 ×(P/A, 15, 6%) = 7 975 672 因此，5年后售房价格只要高??798万，购房将更优;净现值法的结果受居住年数的影响：一般而言，居住年数越长，用净现值法计算的购房比租房划算的概率越大。参考经验是：若不打算居住3年以上，最好以租代购。 净现值法与年成本法的比较： 净现值法考虑得更全面： 考虑了居住年数 还可以考虑房租的调整和房价的变化 年成本法比较简单 购房规划 在购房规划中需决定家庭负担的起房屋总价、单价和区位。;购房规划的基本方法 案例3：郭先生家庭年收入10万元，目前家庭净资产15万元，打算5年后购房，贷款的年限为20年，利率6%。其购房储蓄或负担房贷的上限为收入的40%；资金投资报酬率为10%。 估算5年后负担得起的房屋总价 可负担的首付款额 = 15 ×(F/P, 5, 10%) + 10×40%×(F/A, 5, 10%) = 48.6万 可负担的贷款总额 = 10 × 40% ×(P/A, 20, 6%) = 45.9万 可负担的房屋总价 = 48.6 +45.9 = 94.5万;负担得起的房屋单价 与家庭需要的房屋面积有关。 家庭需要的房屋面积取决于家庭人口及空间舒适度要求（一般人均50-80平方米的建筑面积，比较宽敞） 案例3中：郭先生是三口之家，选择三室两厅，150m2，则： 可负担的房屋单价=94.5万÷150=6 300元/m2 区位的选择 房屋总价同时受区位和房屋面积的影响。 一般在可接受的面积下，选择适合区域 在比较区域时需考虑：交通成本、交通时间成本、房价差异部分的利息成本等因素。;我国(自用)住房抵押贷款的主要种类及操作方式 商业性个人住房贷款 贷款操作流程 贷款担保方式：抵押、质押、保证 还款方式 传统还款方式 一次性还本付息：期限在一年以内的贷款。 等额还款与等本还款 还款方式的创新 我国抵押贷款还款方式的多样化，是抵押贷款融资规划的基础。;专题：我国抵押贷款还款方式的创新（2005年10月前）;专题（续）;住房公积金贷款（参见第3章） 个人住房组合贷款 公积金贷款不足的部分用商业贷款补充。 贷款流程：一般在同一个银行进行 住房储蓄贷款（参见第3章） ;购房抵押贷款的型态选择 购房抵押贷款的型态选择