《深圳市住宅物业服务收费指导标准.docx

PAGE PAGE 1 附件： 《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》征求意见情况反馈 一、深圳市为什么要调整《深圳市住宅物业服务收费指导标准》（以下称《指导标准》）？ 本次制定《深圳市住宅物业服务收费指导标准》主要基于以下两个原因： 应政府定价管理的要求 根据广东省人民政府办公厅印发的《广东省定价目录（2018年版）》第11项“保障性住房及物业服务”，我市保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库） 前期物业服务收费实行政府指导价。 物业服务行业摆脱困境之需 2007年10月发布的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》（深价规〔2007〕1号）已逾十年未调整。十年来，社会经济快速发展，物价持续上涨，物业服务成本大幅提高，而物业服务收费标准“原地踏步”，物业服务企业通过降低物业服务质量以维持企业运营的现象十分普遍，物业服务行业陷入“低价低质”的恶性循环，导致物业服务水平与业主需求矛盾日益突出，无法满足业主对美好居住环境的需要。 二、本次调价为什么没有听证会程序？ 政府定价机关制定价格应当听取社会意见。按照相关规定，听取社会意见有书面征求意见、座谈会、听证会、公开征求社会公众意见等多种方式，由于住宅物业服务收费不属于广东省价格听证项目，为此，这次采取在市住房建设局官网公开征求社会公众意见的方式，听取社会意见。 三、《深圳市住宅物业服务收费指导标准》的制定依据是什么？ 本《指导标准》制定依据主要包括物业管理法律法规中确定的物业服务基本内容、我市普通住宅物业管理成本调查情况，同时还结合我市工资水平和物价水平等因素进行综合评估和测算。 （一）物业服务的基本内容 根据物业管理法律法规，结合我市实际情况，本《指导标准》将住宅物业管理基本内容分为综合管理、共用部位及共用设施设备日常运行维护、公共秩序维护和环境管理四项，具体内容详见《深圳市住房和建设局 深圳市发展和改革委员会关于征求〈深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）〉意见的通告》的附件2《关于〈深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）〉的说明》。 （二）普通住宅物业管理成本调查 2018年，市住房建设局委托市物业管理行业协会开展物业管理成本调查工作，根据我市住宅小区的类型、所在区域、竣工年限等，对全市住宅小区进行样本抽取、问卷调查和实地走访，调查研究我市住宅物业管理项目成本及运营情况，以及物业服务企业经营我市住宅项目的情况。 （三）工资、物价水平等其它因素 在上述成本调整的基础上，考虑到物业管理环境的变化，特别是近年来科学技术在物业管理行业的应用等因素，同时结合市政府相关部门公布的近年我市社会平均工资水平（包括职工平均工资水平、最低工资标准等）和物价水平的变动情况，进行综合评估和测算后形成《指导标准》（征求意见稿）。 四、物业管理成本不断上涨，成本主要包括哪些方面？物业服务企业的管理人员包括哪些？ 物业管理成本主要包括物业服务企业的人员成本、办公成本、房屋维修养护成本等。人员成本主要包括人员工资薪酬（我市全日制就业劳动者最低工资标准已从2007年的690元提高到2018年2200元）；办公成本包括租赁房屋成本、交通成本、办公室物资配置成本等；房屋维修养护成本主要包括维修养护所需的物料和工具成本等。 物业服务企业的管理人员指小区物业管理处除工程、绿化、清洁卫生、秩序维护等操作层以外的所有行政管理或服务人员。 五、《深圳市住宅物业服务收费指导标准》对哪些类型的物业有强制约束力？ 《广东省定价目录（2018年版）》规定，我市保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库） 前期物业服务收费实行政府指导价。 普通住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括高层和多层住宅，不含别墅和商务公寓。保障性住房物业管理服务收费根据本《指导标准》对应的三级及以下收费标准执行。城中村物业管理服务收费可参照本指导标准对应的多层住宅四级及以下收费标准执行。 六、居住在保障性住房和城中村的人员收入偏低，还要提高物业管理费，合理吗？ （一）保障性住房物业管理情况 我市保障性住房实行市场化的物业管理，即小区由专业化的物业服务企业进行物业管理。保障房在小区配套、物业管理基础服务上和普通商品住宅小区没有差别，但考虑到保障房部分居住人员的收入情况，本《指导标准》规定保障性住房物业管理服务收费根据本指导标准对应的三级及以下收费标准执行。 （二）城中村物业管理情况 目前，我市城中村物业管理相对于普通住宅收费偏低，根据调查，主要原因是城中村物业管理除有部分政府补贴外，基础内容与普通住宅相比有所欠缺，大部分只有秩序维护费、停车费等需要租户缴纳，所以租户缴纳的管理费偏低。故此，本《指导标准》建议城中村物业管理服务收费参照本指导标准对应的多层住宅四级及以下收费标准执行。 七、《指导标