房地产行业专题报告：十二城地产政策优化调研反馈，楼市活跃度提升，市场分化明显(202309)-方正.pdfVIP

行 业 研 究 2023.09.14 明显——十二城地产政策优化调研反馈 券 研 究 报 告 十二城总结：楼市活跃度提升，市场分化明显。我们前往全国12 座城市， 从中介、楼盘、购房者及银行等角度，深入调研地产新政的影响。调研反 馈，新政后核心城市楼市热度明显提升，各城市表现分化显著，房价基本 企稳且未来预期相对理性。 上海：活跃度提升但分化强烈，期待政策持续加码。新政后，上海楼市活 跃度明显提升，房价基本实现企稳。此外，上海楼市结构分化仍然强烈， 二手房挂牌量显著上升，未来持续回暖仍需更大力度的政策加码，打通购 房置换链条，从而带动楼市持续回暖。 广州：刚改盘表现更好。广州在政策优化后，9 月首周楼市出现明显回暖。 其中刚需房成交量回升幅度更大，核心区域成交回升幅度好于远郊。广州 楼市仍处于降价、冲量去库存阶段，新房维持价格优惠，二手房价格平稳 或小幅下降。购房者对房价预期平稳，共识是楼市和房价基本企稳。居民 加杠杆需求还不强，刚需购房者倾向于提高首付比例。中介和楼盘销售预 计政策效果在季度层面或能维持，期待有更多优化措施出台。 深圳：短期效果显著，分化是主旋律。政策优化落地后，深圳核心区域楼 市明显反弹，而远郊区改善不明显。新房改善程度明显好于二手房。深圳 二手房挂牌量增加，但是需求不足、成交量少。新房入市增加也导致急售 二手房价格下调。购房者认为在政策呵护下，房价已基本企稳。由于核心 区域新房和二手房存在倒挂，一些在核心区域的购房者对房价存在小幅上 涨预期。中介和楼盘销售认为政策效果短期能持续；优化政策能否持续出 台以及二手房成交热度能否回温，是后续楼市能否持续改善的重要因素。 北京：新房市场火热、交易放量，二手房区域分化，期待后续政策利好持 续释放。新房市场中较为优质的改善型楼盘出现供不应求的状况，二手房 挂牌量增长，优质地区二手房成交量、咨询量创历史新高，但需求相对饱 和区域的咨询/带看/挂牌/成交量无明显涨幅。当前北京仅落地认房不认 贷，调研反馈预计本轮行情持续到年底，期待后续政策利好持续释放。 合肥：二手房成交量增加，新房边际变化不大。地产优化政策已实现传导， 二手房挂牌量维持高位，成交量边际改善明显，但区域分化严重，价格暂 未反应；新房以改善型为主，成交量暂无变化，中长期存在看涨预期。购 房者/消费者对收入增长预期不强，表示消费承压，但实际日常消费习惯改 变不大，对房价预期不高，房产逐渐回归居住属性。 厦门：政策连续微调下的平稳改善。厦门政策出台整体具有微调的特征， 因此近期自上而下的政策实际对厦门的影响并非脉冲式的改善，而是呈现 小幅改善的特征。调研对象普遍认为厦门房价将维持稳定或小幅上涨，并 对未来经济具有信心。 西安：“认房不认贷”全面落实，低价二手房率先起量。经过对西安市区及 郊区4 个楼盘、4 个中介、5 家银行以及多个购房者的深入调研，主要得出 结论：一是银行已基本落实 “认房不认贷”政策，首套、二套首付比例均 下调；二是低价的二手房市场挂牌量、成交量率先上涨，但价格略有下降； 三是改善型楼盘咨询量、成交量略有上升，新盘价格保持稳定；四是购房 1 敬请关注文后特别声明与免责条款 房地产 行业专题报告 正文目录 1 十二城总结：楼市活跃度提升，市场分化明显 4 2 上海：楼市活跃度提升但分化强烈，期待政策持续加码 4 3 广州：刚改盘表现更好 5 4 深圳：短期效果显著，分化是主旋律 6 5 北京：新房市场火热交易放量，期待后续政策利好逐步兑现 6 6 合肥：政策已传导，二手房成交量增加，新房边际变化不大 8 7 厦门：政策连续微调下的平稳改善 9 8 西安：认房不认贷全面落实，低价二手房率先起量 10 9 成都：新政利好改善型新房，二手房各板块分化 11 10 青岛：政策边际效用减弱，静待