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郑州写字楼市场研究报告 郑州写字楼市场简析 春节过后，随着全国房地产市场的逐步回暖，郑州写字楼市场也迎来了销售热潮。 据深蓝公司市场部监控数据，郑州各主要写字楼的销售均一路飘红，自2月初至今，永和国际销售120间，平均每月销售20间以上;原盛国际中心销售306间，近期日成交量在3间以上;裕鸿国际的销售更是惊人，总共近600间，平均月销售量在100间以上;金峰金岸国际销售137间，平均月销量也在20间以上;入市一年没有实现销售突破的王鼎国贸，也销售了60多间，平均月销售量10间左右。 写字楼市场的热销，表明河南人对经济发展的信心十足，创业热情高涨，投资和置业信心得到有效提升。 本文主要从郑州写字楼的发展轨迹、区域分布及趋势研判等方面做一分析，为郑州操作写字楼项目人士提供参考。 一、 郑州写字楼的发展回顾 郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期: ?市场萌芽期(1997年以前) 这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。其主要特点有:规模小，设备简陋、户型单一。分布区域集中， 1 市场管理混乱。由于经济区域划分情况，当时的写字楼均集中在金水区，主要经营方式为租赁经营，政府对收费标准没有明确规定，所以造成市场价格混乱。物业管理水平低下。 ?市场探索期(1997年—2000年) 郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业及安华大厦等中档类商住物业，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业，金博大则代表二七商圈的办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业，其租赁行情较旺，吸引了大部分的外企及大公司入驻，其它如经纬大厦一类的物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业，商务氛围浓厚，随着城市规模扩大和商务专业发展，有些办公楼出现了硬件缺陷或前期规划中的问题，如金博大的交通拥挤、车位不足，商业、办公相混等问题;经纬大厦的停车场规划失误等问题，这些因素直接导致了该类物业租金的下滑及空置率的上升。 这一时期写字楼市场的主要特点为:以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素。经营方式以租赁为主。建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。 ?市场过渡期(2000年—2004年) 这个时期，在全国经济形势好转的大气候下，产生大量的中小型企业，由于受经济水平和企业实力所限，对纯写字楼市场未形成有效需求， 2 促使原本以住宅立项的项目演变成“宜商宜居”的“商住楼”，这个时期是以“商住楼”这一特殊业态为主的过渡阶段。 其主要特点是:房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全，吸引到众多的新兴中小型公司及从其它原有物业中迁入的公司，同时，投资型客户明显增多，且回报率较高，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。涌现了包括索克、明辉等专业的商务物业服务机构。 这一时期的典型项目有融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园等项目，而一直以纯住宅面孔示人的未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等小区眼下也成为商务者的天下。随着SOHO、SVO等概念的兴起，写字楼在商住路线上不断演变发展，即便是2004年郑东新区起步区的CBD，绝大多数建筑还都是商住色彩。 从某程意义上讲，商住楼曾为郑州写字楼市场的发展做出了巨大贡献。商住楼有两大优点:一是宜商宜住，使用潜力大，目标客户较为广泛，这样可以有效分解项目风险;另一方面，商住楼在销售时享受住宅待遇，客户购买时能享受到“八成按揭和30年期限贷款”的政策，买过以后还比纯写字楼多20年使用权，这样无疑可以极大地刺激销售。正因如此，商住楼在郑州楼市从此生根，并逐步蚕食专业的写字楼市场空间。 3 这一时期商住楼项目供应出现井喷，价格逐年上涨，郑州房管局提供的资料显示，2000年时，郑州办公类建筑的销售量为2.86万平方米，销售均价达到惊人的7029元/平方米。随后，办公用房的价格勾头下探，2001年跌至3480元/平方米，当年销售面积为4.29万平方米。2003年的销售面积为6.37万平方米，均价为3345元/平方米。2004年销售面积为12.35万平方米，均价为3492元/平方米，当年12月，和郑州一路上涨的房价相呼应，均价突破4000元/平方米大关，达到4057元/平方米。 2004