精品年房地产估价师《估价原理与方法》考试真题及答案解析(考生回忆版精品.pdf

2021年房地产估价师《估价原理与方法》考试真题及答案解析 （考生回忆版） 1．本次住宅转让估价的估价对象范围应为（ ）。 A．该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 C．该顶层住宅和 1/10屋顶广告位的收益权 C．该顶层住宅和 1/2屋顶广告位的收益权 D．该该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 2．该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。 A．采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B．采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值 C．采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值 D．采用比较法、收益法评估住宅的市场价值后，考虑广告位的增值影响 3．若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（ ）。 A．按市场租金评估该广告收益价值 B．租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值 C．按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D．租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本 4．若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（ ）。 A．该顶层住宅不含屋顶广告位的收益权 B．该顶层住宅和 1/10屋顶广告位的收益权 C．该顶层住宅和 1/2屋顶广告位的收益权 D．该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 5．本次估价的估价对象应包括（ ）。 A．土地使用权、平房、简易房、水井 B．土地使用权、平房、水井 C．土地使用权、平房、水井、围墙 E．土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 6某写字楼持有 5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为 400万元，运营费用率为 30％，预计 5年 后出售时总价为 6000万元，销售税费为售价的 6％，无风险报酬率为 6％，预计风险报酬为无风险报酬的 25％。该写字楼目前的价格为（ ）万元。 A．5061.44 B．5546.94 C．5562.96 D．6772.85 多项选择题 1．关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（ ）。 A．采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用 B．修复到新的或相当于新的状况的必要费用 C．大于修复后所能带来的房地产增加额的费用 D．小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用 E．包括长寿命项目发生的修复费用，不包含短寿命项目发生的修复费用 【答案】ABD 【解析】预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额，即修复成本小于等于修复后的 房地产价值－修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带 来的房地产价值增加额，修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得 利润。 2．关于估价委托书的说法，正确的有（ ）。 A．估价机构接收估价委托时要求委托人出具估价委托书 B．估价委托书应有估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草 C．委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明 D．估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求 E．估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内 【答案】ACDE 【解析】选项B错误，估价机构认为该业务不属于应承接的情形并愿意承接的，则可为估价需求者起 草好估价委托书，准备好估价委托合同，经与估价需求者协商议定好后，有估价需求者出具估价委托书， 与估价机构签订估价委托合同。 3．预计某房地产未来第一年的净收益为 170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少 8万元， 报酬率为 8％，则下列说法中正确的有（ ）。 A．该房地产未来第 30年的年净收益小于零 B．该房地产的合理经营期限大于 22年 C．该房地产的收益法价值小于 1276.47万元 D．该房地产的收益价值大于 875万元 E．该房地产的资本化率为 18％ 【答案】ABCD