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商品房预售认购书的效力问题研究 房屋租赁协议是指房屋所有人在签署正式的房屋合同之前与买方签订的协议，并在某个时间内签署正式的房屋合同。该认购书主要是在双方当事人签订正式商品房买卖合同的条件还不具备或者一方当事人有某种顾虑但又不愿丧失交易机会时, 商品房买卖双方所达成的一种临时的妥协。由于具有相当的灵活性, 商品房认购书在现实生活中广泛存在。 一、 商品房预售的认购书争议 案例:某房地产开发商开发的金金园于2009年5月1日打出广告从即日起接受认筹, 该楼盘于2009年7月30日取得商品房预售许可证。张三系普通买房人, 于2009年6月1日到该楼盘售楼处从售楼小姐处得知, 如果在6月8日前付全款, 可以获得特别的7折优惠, 于是同房地产开发商签订了商品房认购书, 认购书约定在同年9月1日前双方需签订正式的商品房买卖合同, 正式的买卖合同中的该套商品房以认购书中约定的价款成交。张三并在认购书签署当日付清全款。此后房地产开发商因房价又上涨, 明确表示将拒绝与张三签订正式商品房买卖合同。提出双方的认购书无效, 只愿退还购房原款。张三遂诉至当地法院。 对该问题合议庭法官有两种观点: 第一种观点:该商品房认购书无效。根据我国房地产法以及相关法律规定商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售, 应当向房地产管理部门申请预售许可, 取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的, 不得进行商品房预售。该商品房认购书系在商品房预售许可证前签订, 在认购书中约定了交易标的、数量、价格, 实质构成商品房买卖合同, 所以该认购书无效。如果该认购书有效, 将使国家的商品房预售许可制度形同虚设。 第二种观点:该商品房认购书有效。我国商品房预售实行许可制度, 未取得预售许可证确实不能销售商品房。但是该认购书却非商品房预售合同。它只是一个预约。我国商品房预售相关法律法规系针对正式的商品房预售合同, 非针对预约。按照法不禁止即为合法的原则, 看不出有何理由确定认购书无效。 从上案例我们可以归纳出本案争论焦点主要在于:第一, 商品房认购书的性质如何确定;第二, 商品房认购书与正式的商品房预售合同区别在什么地方;第三, 如果商品房认购书有效, 商品房预售许可制度是否被轻易绕过而形同虚设。 二、 买书参与购买的利益平衡 法的本质在于对所涉各方利益按照一定的原则进行平衡, 从而达至立法者所认可的秩序与状态。商品房认购书涉及到这样几个利益。 (一) 商品房认购书有效确定的风险 为保护购房人个别、短期的利益, 该认购书应该被认为有效。因为在未取得商品房预售许可证前, 房地产开发商由于资金需求, 肯定会对认购人做出相当的让步。确认该认购书有效确保了购房人可以相对较低的对价买到自己中意的标的。但是, 商品房项目的运作过程相对而言较为复杂, 牵涉到方方面面, 其中蕴含较多的不确定因素, 风险较大。如果确认认购书有效, 导致大量的购房人在预售许可证取得前, 缴纳相应的认购金, 这其实为购房人带来较大风险:万一该项目运作不顺利, 这将为购房人的资金带来较大的不确定性, 甚或是血本无归的结局。所以从购房人整体、长远的利益考虑, 结论却又是相反。 (二) 房地产开发企业根据购书签订的购书合同,重点选择 房地产开发商在取得商品房预售许可证前是不可以销售期房的。但是通过商品房认购书的签订却可以使其获得相当的资金, 特别是国家收紧银根的大背景下, 该认购书为房地产开发商获取的资金显得更为重要。但当房地产开发商取得预售许可证后, 却又要面临以较低的房价销售房屋, 这又是房地产开发商不愿意面对的。 (三) 商品房预售管理 该调控在这个问题上的体现主要是商品房预售许可制度。一方面允许房地产开发商在项目没有完工前就可以销售期房以获得资金, 有效地支持房地产开发商, 从而支持我国并不是特别强大的房地产业。另一方面, 也要顾及购房人及银行所面对的巨大风险:房地产开发商卷款私逃, 或者其他原因导致项目不能完成及其他风险。综合两方面进行平衡, 以促进我国房地产业的健康发展。规定了商品房预售许可制度。特规定商品房预售实行许可证制度、开发经营企业进行商品房预售, 应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记, 取得《商品房预售许可证》, 未取得《商品房预售许可证》的, 不得进行商品房预售。商品房预售应当符合下列条件: (1) 已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书; (2) 持有建设工程规划许可证; (3) 按提供预售的商品房计算, 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期。 三、 商品房认购书是契约契约的机关,其契约在一定的契约基础上的契约本约 商品房认购书系双方当事人在签订正式的商品房买卖合同前签订的以签订正式的商品房买卖合同为标的的协议。此为