签订房屋租赁合同必须关注的要点.doc

第 PAGE 页 共 NUMPAGES 页 签订房屋租赁合同必须关注的要点 签订房屋租赁合同必须关注的要点。 房屋租赁合同在现实生活中是一种常用的合同类型，房屋租赁合同看上去比拟简单，合同条款也比拟少，但房屋租赁合同的纠纷却时常发生。根本的原因是甲乙双方当事人合同条款订得不全面，在履行房屋租赁合同过程中经常会出现一些原来没有考虑到的情况。为了防止纠纷，在签订及履行房屋租赁合同时应当注意以下法律问题： 1合同的主体资格问题 1、在签订合同时，承租方首先要查看出租方的房产证，土地使用权证，假如没有房产证，那么要看出租方有无房屋买卖合同或受权委托书等手续。出租方要审查承租方的咨信情况，租金支付才能，社会诚信状况。 2、承租方还要审查，出租的房产是否已经被抵押。 3、大型店面房统一出租，出租方本身对出租的房屋不拥有产权，只是承受各位业主的委托统一对外出租，但在合同履行期内有个别业主要求提早收回自己的商场摊位自己做生意，由此发生纠纷如何处理，在签订此类合同时承租方应当要求出租方对此有承诺或保证。 4、有些特定内容的房屋租赁合同，出租方应当事前办理好报批核准登记手续。例如专业性的市场，创办单位要对外大量分别出租摊位，根据国家工商行政管理局的规定，创办单位应当依法向县级以上工商行政管理部门申请办理企业登记注册，获得营业执照前方可进展市场摊派、店铺招商招租和开业，这一点也是承租人应当注意的。 5、在房屋租赁期内，公司作为出租方假如发生了破产、企业转制、公司歇业或被注销等情况，如何补救，承租方如不能继续租赁房屋由此而产生的经济损失如何补偿。 6、在房屋租赁期内，承租人作为自然人死亡后，其共同生活的家庭成员可否沿续原来的房屋租赁合同，继续居住使用该房屋。 2租赁合同的标的物 在房屋租赁合同中，要求写明房屋的坐落地址、房屋的间数层数、建筑面积，房产证编号，并把房地产的规划红线图及房产平面图作为合同附件。还要写清楚房屋的附属设施。有时合同中最好要标明租赁房屋的用处是居住，还是用作经营场所。 3租赁期限的起算 租赁期限的起算一般有二种情况： 第一种情况，是从房屋租赁合同签订之日起开场起算。 第二种情况，考虑到承租方要对房屋进展装修等因素，或出租方要办理有关报批登记手续，租赁期间的起算时间可约定在几月几日开场或者合同签字后多少日开场，从 合同签订之日到正式开场起算租赁期限的这段时间称为免租期。免租期内，承租方无需承当租金，但于此期间发生的装潢施工所耗水、电费那么应承当。 根据《中华人民共和国合同法》的规定，一次合同租赁期限最长不得超过二十年。 4租金的计算及支付方式 年租金标准一般是固定的，但也可以双方约定租金按一定比例或一定金额每年递增。租金支付时间，由双方约定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在约定按年度支付时，双方应约定年度的概念及起始时间，否那么，可能引起误解。 5租赁房屋的交付 合同中应当约定房屋的交付时间。租赁房产交付时，双方应约定派代表到现场检查房产的完好情况，应当结清前期的水电费、通讯费、闭路电视费等有关费用，并签署房产交付确认书及有关财物移交清单。 6履约保证金 为了保护出租方的利益，防止承租方提早撤场，或拖欠有关费用，应当要求承租方向出租方支付一定金额的履约保证金。 7税收及有关费用的承当 在房屋租赁合同中，应当明确，水电费、通讯费、治安费、保洁费等费用，哪些有出租方承当，哪些有承租方承当。并且承租方作为公司，支付了房租金后，一定要向出租方索要正规有效的税务发票以免被税务部门查处。特别要提醒的是，在合同中要写明，租金是否是含税价。 8合同中应约定，房产及其设施哪些部位由出租方进展定期维修保养，哪些由承租方维修 这里应当注意，出租方对房产及设施的定期维修保养应当事先通知承租方，并尽可能在承租方认为适宜的时间进展以保证承租方的正常经营不受影响或干扰。 9水、电供给 出租方应确保房产具有持续的、不连续的、能满足承租方满负荷正常运转要求的水、电、通讯等各技术条件的供给。比方，作为商场或工厂用处的，供电量应不小于250kw或电容量不小于300kva。还要约定，如上述技术条件非因市政部门原因或不可抗力，而因故中断，那么出租方应当在多少时间之内修复。 10承租方只承租局部楼层或房屋用于经营活动的，出租方须确保承租方可根据其营业需要，自行确定营业时间，并确保承租方在其营业时间内可根据需要正常使用公用的各通道、电梯、空调、员工盥洗室等设施。 11承租方在租赁的房产立面墙上做招牌、广告，双方应当在合同中约定，涉及到墙体、顶楼局部是出租方与其它各产权人共同使用的，承租方在使用广告位置之前，应由出租方与其它产权人共同约定各自的广告牌位置。 12优先购置权，在租赁期内，出租方与承租方之间的优先购置权也应约定清楚。例如，出租方有一幢三层楼的大楼，每层有五间房