资产评估的程序及其基本方法.pptx

第二章 资产评估的程序与根本方法 第一节 资产评估的程序 一、明确资产评估业务根本领项 二、签订资产评估业务约定书 三、编制资产评估工作方案 四、对待评估资产的核实和实地查勘 五、收集与资产评估有关的资料 六、评定估算 七、编制和提交评估报告 八、资产评估工作底稿归档;第二节 本钱法 一、本钱法的概念 本钱法:是从待评估资产在评估基准日的复原重置本钱或更新重置本钱中扣减各项价值损耗,来确定资产价值的方法. 〔一〕复原重置本钱、更新重置本钱 重置本钱是按在现行市场条件下重新购建全新的与被评估资产一样的资产所支付的全部货币总额。 重置本钱包含利润。 重置本钱与原始本钱的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估期日的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平；前者是新的，后者不一定是新的。 重置本钱一般可分为复原重置本钱和更新重置本钱。; 复原重置本钱是指材料、标准、设计、规格、技术相同的 条件下以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置本钱是指功能相同、材料技术等不同条件下重新 建造全新资产所需的本钱。 △ 相同点：均采用现行价格计算。复原重置本钱和更新重 置本钱都要求资产本身的功能不变。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置本钱。理由： 〔1〕更新重置本钱比复原重置本钱廉价〔超额投资本 钱〕； 〔2〕用更新重置本钱形成的资产性能可改进〔超额运营 本钱〕。; 例：有一台3年前做的桌子，假设原来使用 2个人工，消耗了0.5立方米的木材、10个钉子、0.5公斤的漆。 历史本钱分别为:8元/人、50、0.3、7 现行本钱分别为：8.5、51、0.1、4 更新消耗为：1、0.4、8、0.4 更新本钱分别为：8.5、51、0.1 、4 试计算三种本钱 ?; 如果从历史本钱来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置本钱，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。;实体性贬值、功能性贬值、经济性贬?? 评估价值= 重置本钱-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或：评估价值= 重置本钱×〔综合〕成新率;〔二〕本钱法的理论根底 生产费用价值论 供给〔生产〕决定价值 资本、劳动、土地的报酬————生产费用—— ————商品的价值量 资产的价值取决于资产的本钱。资产的本钱越高，相应的资产的价值越大。进价高，销价贵 卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 资产的价值是一个变量 资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化而相应变化。;二、本钱法的评估程序 评估思路：重置本钱-各项损耗〔实体性、功能性、经济性〕;三、重置本钱的估算方法 〔一〕重置核算法 重置核算法是根据重新取得资产所需的费用工程，逐项计算然后累加得到资产的重置本钱。其重置 本钱分为直接本钱和间接本钱。 直接本钱是指直接可以构成资产本钱支出的局部，分为建造本钱和取得本钱。其中建造本钱包 括：材料本钱，人工本钱，制造费用，资金本钱，合理利润；取得本钱包括购置价格〔已经包括利 润〕，安装调试，运杂费，人工费。 间接本钱是指为建造、购置资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。实际工作中，间接本钱可以通过以下方法计算。;1．人工本钱比例法(计算间接本钱) 间接本钱=人工本钱总额*本钱分配率 其中:本钱分配率=间接本钱额/人工本钱总额 例1:重置购建设备一台，现行市场价格每台1万元，运杂费4000元，直接安装本钱2000元，其中原材料1500元，人工本钱 500元。根据统计分析，计算求得安装本钱中的间接本钱为人工本钱的80％， 试计算该设备重置本钱;?;2．单位价格法〔计算间接本钱〕 间接本钱＝人数×劳动时间×每人每小时价格 例：一共100个工人，每个工人工作了40小时，每个工人每小时的管理费用〔间接本钱〕是0.1元，求间接本钱;3．直接本钱百分率法〔计算间接本钱〕 间接本钱=直接本钱*间接本钱占直接本钱百分率 例：例1中，假设其中间接本钱占直接本钱的2.5％ 间接本钱＝16000×2.5 ％＝400元;〔二〕物价指数法 资产重置本钱= 资产原始本钱×〔评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数〕 资产重置本钱=资产原始本钱×〔1+物价变动指数〕 ? = 资产原始本钱× 环比价格指数〔a2×a3……×an〕 例：某被估资产购建于1994年，账面原值为 50000元，当时该类资产的价格指数为95％，评 估基准日该类资产的定基价格指数为16