房地产项目开发实用操作手册.doc

房地产项目开发实用操作手册 目 录 HYPERLINK 一、序言――――――――――――――――――――――01 二、项目开发基本进程计划――――――――――――――02 HYPERLINK 三、土地购置――――――――――――――――――――03 HYPERLINK 四、市场调查与产品定位―――――――――――――――05 HYPERLINK 五、成本分析与监控―――――――――――――――――12 HYPERLINK 六、项目设计――――――――――――――――――――17 HYPERLINK 七、地质勘探与文物钻探―――――――――――――――19 HYPERLINK 八、土地交付、管理―――――――――――――――――20 HYPERLINK 九、三通一平――――――――――――――――――――21 HYPERLINK 十、前期手续办理――――――――――――――――――22 HYPERLINK 十一、施工单位确实定――――――――――――――――26 HYPERLINK 十二、施工许可证办理――――――――――――――――29 HYPERLINK 十三、施工―――――――――――――――――――――30 HYPERLINK 十四、检测―――――――――――――――――――――33 HYPERLINK 十五、材料、设备采购与认价―――――――――――――34 HYPERLINK 十六、竣工验收―――――――――――――――――――36 HYPERLINK 十七、交付、入住――――――――――――――――――37 HYPERLINK 十八、项目销售―――――――――――――――――――38 HYPERLINK 十九、项目财务管理―――――――――――――――――39 HYPERLINK 二十、专门组织―――――――――――――――――――41 HYPERLINK 二十一、专门表格――――――――――――――――――42 一　前 言 在总结企业以往项目开发经验和教训基础上，企业企管部牵头编制了本《项目开发手册》。 编制手册目在于如下几种方面：一、把项目开发过程中大部分工作内容固化下来；二、把项目开发流程和工序进行有效整合；三、把各业务部门工作内容和原则愈加清晰地定位；四、各业务流程中配合、协调工作愈加原则化；五、让大家明白，自己和本部门在开展工作同步，他人和别部门正在不一样工序上努力。我们大家工作都需要来自于同事们支持和协助，自己重要，他人也重要，甚至他人更重要。 《项目开发手册》不也许把项目开发过程中所有工作所有列完，只总结了某些原则上内容。《项目开发手册》更不是教条，我们鼓励和倡导在符合原则基础上创新和突破，我们但愿通过大家努力，大大提高项目开发效率和效果，真正从项目开发中体现我们鑫苑企业团体战斗力，体现我们企业管理水平。 HYPERLINK home 四　市场调查与产品定位 市场部负责项目市场调查和产品定位，在项目确定后十天之内作出产品定位初步分析，并召集主持产品定位分析会，总经理、总经理助理、总师办、财务部参与分析讨论，在此基础上进行调整。项目确定后十五天之内，做出产品定位最终止论，并得到总经理审核同意。 市场调查和产品定位分析汇报详细内容与规定 市场调查数据搜集 根据企业品牌规定，按照市场创新原则，确定市场与产品定义。 设计问卷调查、访谈，选择合适人员进行调查和访谈，保证数据真实、完整、有效。 搜集有关记录资料，保证数据充足完整。 通过有关途径，搜集竞争楼盘资料。 基本数据规定如下: 项目用地周围环境现实状况及其趋势　　 　　1）项目土地性质调查 　　. 地理位置 　　. 地质地貌状况 　　. 土地面积及红线图 　　. 土地规划使用性质 　　. 七通一平现实状况 　　2）项目用地周围环境调查 　　. 地块周围建筑物 　　. 绿化景观 　　. 自然景观 　　. 历史人文景观 　　. 环境污染状况 　　3）地块交通条件调查 　　. 地块周围市政路网以其公交现实状况、远景规划 　　. 项目水、路、空交通状况 　　. 地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现实状况　　 　　4）周围市政配套设施调查 　　. 购物场所 　　. 文化教育 　　. 医疗卫生 　　. 金融服务 　　. 邮政服务 　　. 娱乐、餐饮、运动 　　. 生活服务 　　. 娱乐休息设施 　　. 历史人文区位影响 　　. 周围也许存在对项目不利干扰原因　 　 　区域市场现实状况及其趋势判断　　 　　1）宏观经济运行状况 　　.国内生产总值 　　.第一产业数量 　　.第二产业数量 　　.第三产业数量 　　.房地产所占比例及数量 　　.房地产开发景气指数 　　.国家宏观金融政