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美国住房补贴计划的演变及实施效果评价 美国的住宅补贴政策已经发展了70年。从最初的公共住房计划到现在的替代金券计划，它经历了一个漫长的发展过程。美国在住房补贴方面的实践为我们提供了一个很好的参照系,通过研究美国历史上各种住房补贴模式的效果,可以为我们制定住房政策提供很多经验和教训。 1 公共住房政策的影响 在1937年的住房法案中,通过了公共住房计划,但是由于二战的爆发,公共住房政策受到很大影响。战争期间,公共住房优先供应战争人员所需要的房屋,而不是穷人。在战后,有关公共住房问题引起了广泛争论,争论的焦点是:公共住房的地址选择,目标人群,融资问题以及行政管理问题。 1.1 公共房屋工程出现的几个问题 开始的时候,公共住房的原则是只面向最低收入者。1937年的法案用两种方法对收入进行限制:一种条款是,租户的收入不能超过房租的5倍(大家庭除外);第二个限制是针对收入水平制定的,在法案实行的前二十年,收入的限制由联邦政府制订,全部针对最低收入者。到1957年,收入的确定权下放给地方政府。其执行情况从1971年的参议院听政会的报告可以看到,60年代的公共房屋面向的不仅是最低收入者,而是低于平均水平的居民。 公共房屋政策的出发点是最需要住房的居民有获得帮助的优先权,然而执行中却出现了很多问题。 第一个问题是,由于获得住房补贴的人群是有限的,那些收入比获得住房补贴者稍微高一些的家庭需要在市场上购买或者租赁住房,这对他们是不公平的,他们的努力工作没有获得回报。 第二个问题是,当住在公共房屋的居民收入水平改善的时候,他们就不具备继续住在公共房屋的条件,政府就要把他们赶出来,而一旦他们从公共房屋搬出来,因为市场中的住房价格很高,他们的经济景况反而不如以前。因此,公共房屋本身降低了人们改善经济状况的积极性。 第三个问题是对公共房屋租户形象的影响,这个问题开始并不突出,因为暂时的经济困难并不会使家庭不受尊重,但是,公共房屋工程的结果是使一些家庭成为了永久性的贫困者,因此公共房屋工程使得这些租户无法获得社会的尊重。事实上,公共房屋的租户有近一半的是黑人,公共房屋的社区也常成为犯罪多发地。 以上三个问题使得公共房屋工程逐渐丧失了政治基础。尤其是在二战以后,美国的经济逐渐走出大萧条时期,住在公共房屋中的租户成为没有劳动技能的少数贫困人群,这些人群缺乏政治影响力。 1.2 公共房屋开发中国家间资金支持不够 公共住房工程从一开始面临着资金短缺的问题。例如1949年住房法案提出,在以后的6年中,新建81万个公共房屋单位,也就是每年13.5万套住房。但实际情况是,每年的新建住房一般在2.5万套左右,到1960年只完成了原计划的25%。 资金问题一直在阻碍公共房屋工程的实施。1937年的住房法案规定,联邦政府只对公共住房所需要的资本进行支持,也就是说,联邦资金只提供本金和地方政府为筹集公共房屋所发行债券的利息。运行维护成本不在租金之内,租金必须用于偿还债务。在公共房屋开始的时候,大部分房屋是新建的,这个问题并不是很突出,然而到50年代和60年代,随着房屋不断老化,以及物价上涨,房屋的运行维护成本越来越高。与此同时,公共房屋租户的收入却在不断下降,例如Henry Aaron研究称,从1961年到1970年的10年间,公共房屋租户的中位数收入从美国平均家庭的47.1%降到36.9%。 到了60年代末期,大多数公共住房机构都已经陷入严重的财务危机。 1.3 市民和市民对公共房屋工程建造标准和成本的监督 公共房屋的建造标准到底如何执行,一度成为焦点问题。既然是为最低收入者提供补贴的住宅,其标准就不能超过其他不能获得公共房屋的人群的住房。不然的话,就可能使得努力工作而自己买房子的人群处境还不如低收入者,这对他们来说是不公平的。因此,市民或者市民代表就监督公共房屋工程的建造标准和成本。另一方面,议会也提出了“标准成本”作为参考。 这种限制的结果,使得大多数房屋使用了最便宜的建筑材料,建筑形式也是非常简陋。这种短期内的成本节约,使得维护成本很高,无论是对租户来说,还是对纳税的大众来说,都是不利的。 270 在当年初期，购买住房和租金 2.1 了400万张的公共房屋计划:“运行不畅”东南角 1968年通过的住房法案增加了235条款。235条款的目的是促使低收入者能够有一套自己的住宅。235条款是指对中等收入者购房时可以获得补贴,补贴的范围是FHA1的固定利率和1%利率之间抵押贷款还款额的差额,或者是购房者收入的20%以上的部分。 住房自有化一直是美国住房政策中的一个重要内容,就如同当时一些文学作品中所提出的,拥有一套单栋住宅是“美国梦”最重要的部分。235条款从1968年开始实施,1970年和71年发展迅速,71年达到高峰,但是之后迅速下跌。 235条款在开始时发展很快,从68