以入股联营方式使用集体建设用地指南（附范本）全.docxVIP

以入股联营方式使用集体建设用地指南（附示范文本） 一、需要明确的几个问题 （一）是否属于乡镇企业。 《土地管理法》第六十一条规定了乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设使用集体土地的审批手续，第六十条规定农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的审批情形，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》也将这两种情形分别阐述，个人认为这不是同一种情形，农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办的企业不是乡镇企业，无需满足《中华人民共和国乡镇企业法》规定的必须是指农村集体经济组织或者农民投资超过百分之五十，或者虽不足百分之五十，但能起到控股或者实际支配作用的乡镇企业要求。 （二）是否属于集体经营性建设用地入市 这种方式早在1998年《土地管理法》就已经制定，集体经营性建设用地入市是2019年新《土地管理法》才明确的，两者不是同一概念。 从条文上看，入股联营方式规定在第六十条，集体经营性建设用地入市规定在六十三条，不是同一个途径。 全国人大法工委王瑞贺与自然资源部法规司魏司长合著的《土地管理法释义》认为农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，使用集体建设用地，属于土地所有者行使其所有权的形式，与集体经营性建设用地出让性质不同。 也有人提出是否属于变相绕过集体经营性建设用地入市对试点地区的限制（参考链接：自然资源部开展深化入市试点工作视频培训），本文认为该方式既然是法律明确规定的，与集体经营性建设用地入市不同，就不必考虑或者认定这个问题。 另外集体经营性建设用地入市本来就是《土地管理法》明确规定合法的用地方式。 （三）能否办理农用地转用审批手续 新《土地管理法》第六十条明确，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。 《自然资源部关于加强国土空间详细规划工作的通知》规定，各地在“三区三线”划定后，应全面开展详细规划的编制，详细规划是实施国土空间用途管制和核发规划的法定依据，包括城镇开发边界内详细规划、城镇开发边界外村庄规划及风景名胜区详细规划等类型。 因此在过渡期省政府可以根据村庄规划、风景名胜区详细规划或土地利用总体规划办理农用地转用手续，并核发乡村建设项目规划许可。 对于不符合规划的，该修改的修改，该调整的调整。 自然资源部办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知允许在不改变县级国土空间规划主要控制指标情况下，优化调整村庄各类用地布局。同时各地可在乡镇国土空间规划和村庄规划中预留不超过5%的建设用地机动指标，村民居住、农村公共公益设施、零星分散的乡村文旅设施及农村新产业新业态等用地可申请使用。对一时难以明确具体用途的建设用地，可暂不明确规划用地性质。建设项目规划审批时落地机动指标、明确规划用地性质，项目批准后更新数据库。 （四）如何办理用地审批手续 农村集体经济组织是集体土地所有权人，也是供地主体，与使用国有土地情形不同。按照新《土地管理法》规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。 个人认为参照农村乡镇企业及两公用地进行批准即可。 后面也会给出示范文本。 （五）如何登记 《国土资源部土地登记办法(2008—2017年)》第三十四条明确，集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记。 国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十五条农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举