北京热点区域写字楼麒麟项目全案策划总.ppt

市场篇 形象篇 营销篇;市 场 篇 ;工程土地阶段的市场研究主要目的用于工程的可行性研究以及工程开展方向的定位。 工程产品阶段的市场研究目的:在准确的市场脉络下,提出正确的产品指导建议。 介于今天这样的时刻，当我们面临销售时，更应紧密结合市场，通过对市场及时的了解，才能制定有针对性的营销策略。 本案的市场环境研究旨在为后面的未成形的产品提供相关有助于工程销售及后期运营的建议;同时,作为营销及销售的风向标，给以充足的市场支持，这也是将工程风险降低的保障。;一、工程根本条件分析;1、工程区位情况－东二环边,稀贵属地;2、工程交通情况－大路畅通，小路迂回;3、工程生态环境－日坛公园的天然绿肺;4、工程商圈情况－两大商圈，强强借势;5、工程涉外属性－依雅宝，傍使馆;6、工程本体条件－规划条件;7、工程自身条件小结;二、工程生存环境分析;1、工程环境分析;2、雅宝路市场的形成;特别提醒！;3、雅宝路市场交易容量;4、雅宝路市场特色特点;5、雅宝路市场的开展;车水马龙，生意兴隆的雅宝路市场;7、雅宝路市场各类类主营产品;8、雅宝路市场各类展会信息云集;鞋、皮革皮草：;9、雅宝路市场交易模式存在问题;10、大雅宝路区域的综合开展;11、雅宝路市场未来的开展态势;12、小结;13、工程SWOT分析;区域可持续性开展的商业领军工程;酒店式公寓;一、区域公寓市场分析;1、区域市场供给状况;2、区域市场需求情况;3、区域市场产品特点; 区域内早期的公寓产品户型面积偏大，适合自住。 怡景园户型面积 ：114-193 平米 昆泰国际中心户型面积 ：65-110平米 朝外MEN户型面积 ：71-170平米 区域内近期的公寓产品偏小户型为主，适合中短期租用及投资使用。 日坛国际出现30平米小户型。 ;4、区域市场价格水平;当前区域内,公寓二手房销售均价在13500元/平米。;5、区域市场租金水平;;7、本案周边公寓、酒店市场个案分析;二、公寓、酒店个案分析;开盘时间：公寓局部2006年5月 规模：总建面约38万平米，公寓局部5.1万平米。 公寓均价：14500元/平米 销售状况：少量商业局部未开盘，其他售完。 物业费：3.5元/平方米·月 户型面积：30-130平米 周??配套：公园、中小学、会所、银行、邮局、餐饮等。 工程特点：大体量的商业面积规划完整合理，形成特色的室内步行商业街。工程配有3栋高档公寓户型多样，风格高雅。;开盘时间：2001年8月 规模：总建面16万平米 均价：13000元/平米 租金：65-75元/平米·月 销售状况：售完 物业费：1美元/平方米·月 户型面积：114-193平米 周边配套：会所、中小学、银行、邮局、医院等。 工程特点：工程开发以公寓为主，建筑设计表达欧陆风格，气派显赫。自身商业体量并不大，经营范围也比较凌乱。;开盘时间：2003年7月 规模：总建面约20万平米， 公寓局部5.8万平米。 均价：14000元/平米 销售状况：公寓局部已售完 写字楼出租。 物业费：5.50元/平方米·月 户型面积：65-110平米 周边配套：商场、中小学、银行、邮局、医院等。 工程特点：朝外大街唯一融合国际标准化公寓、酒店式效劳公寓、环绕步行商业街、甲级写字楼、温泉会所、古建筑文化广场为一体的标志性综合建筑体。;开盘时间：2003年9月 规模：总建面10.7万平米， 公寓局部1.7万平米。 均价：13500元/平米 销售状况：售完 物业费：6元/平方米·月 户型面积：71-170平米 周边配套：商场、银行、娱乐场所、政府机关等。 工程特点：全部采用框架剪力墙结构，弹性建筑布局，可根据业主的需求任意组合。;;;公寓个案研究小结;;规模：建面2.2万平方米 标准：三星级酒店 套房数量：151套 标准间价格：550元/天 入住率：100% 效劳设施：餐厅、健身房、桑拿室、 商务中心、商品部、咖啡厅等。;规模：万邦大厦20-25层 标准：三星级酒店 套房数量：111套 标准间价格：600元/天 入住率：95% 效劳设施：餐厅、宴会厅、 美容美发店、酒吧等。;规模：吉利大厦8-12层 标准：三星级酒店 套房数量：180套 标准间价格：880元/天 入住率：100% 效劳设施：中、西餐厅等。;酒店案例研究小结;案例研究指导区域公寓未来开展趋势;公寓市场定位;三、客群分析;1、区域公寓客群来源;2、客群对公寓关注的因素;3、本案公寓目标客群;四、酒店式公寓产品策略;;;2.1 酒店式公寓的特点;2.2酒店式公寓精装分析;酒店式精装方向选择;精装诠释：; 地面：中外合资品牌实木复合地板 墙面：进口壁纸、实木窗套、大理石窗台 洁具：美国贝朗〔或同档次〕 橱柜：韩国伊耐斯〔或同档次〕 户门：高级实木子母门及门套 户