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商铺销售策略分析 关于内街商铺销售策略的分析 一、 客户未购买原因分析 1. 担心市场不搬迁，本项目形不成市场; 2. 项目道路无法开通; 3. 没有政府的支持; 4. 本项目没有整车交易、摊位经营场所; 5. 三层、面积偏大、总价过高; 6. 没有统一的运营管理公司; 7. 周边竞品项目的影响。 二、 销售策略制定原则 1. 树立客户信心; 2. 分解客户购买压力; 3. 尽快落实营销运营公司; 4. 招商工作尽快落实，以招商带动项目销售。 三、 建议销售方式 1、先租后售 从资金回笼的观点看，卖楼比租楼要快好多，但是房市低迷，开发商不得已而为之。由于本项目内街销售难度较大，且意向客户对本项目缺乏信心，故可采用先租后售这种方式。 此种销售方式是发展商根据项目的定位，统一招租、统一经营，之后再拿出来销售，租者不一定就是购买者。采用该种销售 方式的发展商除对项目经营有极大的信心外，还要承担较大的风险。而商铺的购买者多为投资者。由于有稳定的租金收益，对投资者来讲，风险要小得多。但这类铺位因前景较好，售价自然也较高。此种方式适合追求稳定、保障的投资者。租户租约到期之后如果购买，第一年租金可以在第一年租金中减除。 2、售后返租 针对已购买客户，必须进行返租，树立已成交客户信心，减少交房压力，并且利于项目迅速成活。 售后返租就是购铺者买下物业后将物业返租给发展商，由发展商统一管理，统一招租，租价和租期由双方议定。而租金的支付方式有一次性支付全部租金或按年(季)分期支付租金的选择。若选用分期支付租金，投资者要承担一定的风险，但收益会高几个百分点。我方建议第一年5%返租，租金支出425万。但可以保障项目的存活。 购买方(业主)在接受商业街和承租方业已签定的租赁合同规定的租金额度、租赁期限以及收益方式的同时，承认商业街与承租方之间的租赁关系。开发商在收到承租方首期租金之日起，固定向购房方(业主)交付月租，作为业主收益。不担任何风险，又可坐收渔利，对于购房者(业主)来讲，应该说是一个比较理想 的投资形式。另外，开发商对自己项目客户群的定位比较了解， 做中介的成交率比一般中介机构要高。 7#楼销售方案 一、16年退还全款 为了树立客户特别是投资客户的信心，开发商推出回报销售方案，即以2800元/?售楼，开发商承诺16年后把全部房款一次性退回。购铺者从第一天起即拥有产权。 二、低首付销售策略 针对本项目部分观望且无力购买的客户，推出首付20%房款入住，50%办理按揭，其余三成房款由开发商免息贷款一年。客户首付20%，充分运用了楼价分解销售的原理，让客户以自己可以接受的价格购买商铺，60多万的总房款，首付20%，相当于10几万，很多客户可以购买，扩大了购买群体。 三、分期付款方式 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除～～～～～～ 教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年_________ 月_________ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利: 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。 六、聘方的义务: 1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。 2.对受聘方提供必要的工作条件。 3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。 4.按时支付受聘方的报酬。 七、受聘方的义务: 1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。 2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、 检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。 3.按期完成工作任务，保证工作质量。 4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。 5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。 八、合同的变更、解除和终止: 1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。 2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。 3.聘放在