20230717-长江证券-银行业：存量房贷利率的逻辑与展望.pdf

%% %% 存量房贷利率的逻辑与展望 长江证券研究所银行研究小组 马祥云 2023-07-17 %% 1 %% %% %% •证券研究报告• 评级 看好 维持 分析师及联系人 分析师 马祥云 SAC执业证书编号：S0490521120002 电话：021 电邮：maxy2@ %% 2 %% %% %% 核心观点 ➢ 39万亿房贷面临“缩表压力”，预计2023Q2可能再度负增长，主要源于销售低迷+提前还贷+违规置换。2022 年以来经营贷在新增居民贷款中占比大幅上升，可能部分用来置换房贷，监管对此重点严查。 ➢ 居民提前还贷的核心是存量房贷高利率、投资回报预期低。测算2011年以来基准利率加点的房贷规模约22.5万亿， 占当前房贷总额58%，目前存量加权平均利率约4.83%。 ➢ 2008年央行将房贷利率折扣下限由85%降至70%，中小银行为抢夺客户先行下调存量房贷利率，2009年初国有 大行统一下调。测算如果将加点房贷中90%首套房利率统一下调50BP，对国有大行净息差影响约3~5BP。 ➢ 当前银行经营情况与2009年存在差异，下调存在阻力。1）盈利承压导致降息意愿不足；2）监管严查房贷违规置 换，银行面临的同业竞争压力可能弱于当年；3）利率调整规则需要兼顾公平性，存在难度。 %% 3 % %% %% 目录 01 按揭面临“缩表”压力，居民提前还贷影 响延续 02 2009年调整存量房贷利率回顾，及假设情