XXXX台州商业地产定位报告.pptx

;引言;项目区位信息;引言;一、;台州宏观经济 台州商业市场 台州市场机会;城镇居民人均可支配收入;人均社会消费品零售总额; 台州商业项目以商业街和百货为主。台州商业项目分散在台州三个区，缺失可形成一定规模的商业中心物业。 商业街： 1）已形成自身固定的业态组合； 2）品牌同质化严重，档次不高； 3）餐饮、娱乐类所占比例过低，不足20%，较正常的30%左右的合理比例。 台州百货： 1）规模有限，功能难集合，经营收入难突破； 2）台州百货业的高端品牌有限，缺乏国际主流品牌，导致商场档次不高； 3）台州商场配套不足，不能提供一站式、高质量的服务，缺乏满足台州人日渐提高的消费理念及消费能力的中高档商业中心。;台州代表性商业街主要分布在椒江区中山路、开元路、工人路、解放南路，黄岩区青年路、横街、环城南路、劳动路，路桥区银座街、十里长街。;零售类;台州优质的儿童消费场所有限，大部分儿童消费集中在肯德基、必胜客等休闲餐饮内，同时通过市场调研乐购外租区，新世界百货2楼，发现儿童消费市场供应量较为充足，但消费人气明显不足。究其原因有以下两点： 1.儿童类业态与零售相关业态结合处理效果不佳；2.缺乏良好的氛围营造，家庭温情的场景感没有体现。;通过上述市场调研认为，台州儿童相关消费(包括与儿童相关的休闲餐饮) 可以带动整体家庭消费客群，对于人流量与消费额有较大支撑。 因此本项目可重点考虑集中式儿童业态。建议引进品牌儿童娱乐商家，并以此为核心，注重与相关零售、餐饮、配套类业态的互动组合，在优化业态组合的基础上在规划设计上重点营造家庭温馨感的商场氛围场景。;台州商务餐饮市场人气比较火爆，且各层级均有消费群体支撑。高档餐饮少，低档排挡类餐饮居多，整体经营状况良好，消费时间段主要集中在夜晚。建筑形式以街面店为主，设置在二层以上且在单体商业内的比较少。本项目在高层设置餐饮在台州是一个先例，具有一定的市场开发潜力。;台州家具专业市场规模较大，台州未来2-3年将增加3家以上大型家俱市场，在加上受房地产形式影响，台州家居市场未来一段时间趋于??和，因此本项目不建议设置单一家俱类业态，可考虑以居家生活为主题概念的家居家饰类业态。;台州人休闲娱乐方式基本以KTV为主，量贩KTV在台州有一定的市场基础，但基本上散布在各条商业街。因此，本项目购物中心中设置量贩KTV有一定吸引力。同时作为购物中心的主题消费区域，夜场文化可以作为重点商业内容，其营造方式必须结合酒吧、餐饮、娱乐配套等进行协调组合。;台州家电市场人气不足，主要购买渠道以专业市场为主。同时电子商务的影响加剧了家电市场的不景气，需要谨慎选择此类业态。;3.台州市场机会——项目市场机会;二、;1.消费人群界定;;椒江商业;2.人群特征分析;特征;三、;三、借鉴案例;三、借鉴案例;四、;;因时尚而来;时尚家庭 都市2-3口之家，具有一定的生活品味及消费能力。;1.主题定位—(4) 消费什么?;构建台州独特的商户组合，营建丰富业态，满足目标客群“品、尚、 悦、食、享”等多层次需求，在此基础上对项目各楼层进行主题划分。;(1)业态规划原则;保障租金收益 ;楼层;主力店;名品 (配饰/香水);A-112;A-121;F1业态占比;A-122;F2业态占比;A-123;F3业态占比;;F4业态占比;;F5业态占比;总体业态占比;总体业态占比;五、;;;项目; 本项目预计开发成本约102709万元，具体构成如下:;（数据更新时间：2012年9月11日）;5. 收益增长模型;;;;; （一）、一本万利工程的背景驱动 1、什么是一本万利 2、餐饮时代的变迁;菜单;;1、顾客满意度 餐厅价值、价格、 合理感、愉快感、 安心感、美味感、 便利感、满足感、 有价值感、喜悦感、 特别感; 以菜单为导向的硬件投资 1、餐厅的装修风格 2、硬件设施服务操作 3、餐厅动线 4、餐具与家俬 5、厨房布局 6、厨房设备;菜单设计正果 1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点 2、能迅速传达餐厅要表达的东西