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房地产法学多媒体第四专题第1页/共116页第2页/共116页二、售楼书、售楼广告的法律性质与法律效力 一般而言，商业广告为邀请要约。根据《合同法》第十五条之规定：“……商业广告等为要约邀请。但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。” 对售楼广告与售楼书，不能一概认定为要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”第3页/共116页也就是说，售楼书或售楼广告只要其内容具体明确的，则视为要约。尽管其并未规定在合同中，但其成为合同的一部分，对签订合同的双方都有约束力。最高的这一解释，使那些成为要约的广告即使未列入合同，也成为合同一部分，从而对开发商具有法律约束力，从根本上保护了购房者的权益，使其免受虚假广告之害，同时也是对开发商广告真实性的一种法律约束。至于解释中要求的“并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”规定，对该条规定的理解应从宽，从该司法解释的精神来看，主要是为保护购房者免受不法与虚假广告之害而设立的。因此，只要购买方认为或主张对其购房协议的订立与房价的确定有重要影响的，就可认定可适用该条款，而无需购房去举证。第4页/共116页【案例】 原告张某购买被告某房地产开发公司的花园小区内住宅一套。被告为吸引购买方，在售楼书中以图形的形式明确表明：位于某小区西侧配备有一块花园绿地。原告张某经研究售楼书后认为，将建成的小区环境优美，于是决定购买该小区的住宅居住。双方签订房屋买卖合同，合同附件的总平面图中明确标明小区西侧有一块绿地，与售楼书介绍相符。在合同附件二关于公共设施中也约定：绿地、园艺按设计要求于某年某月交付。于是原告张某付房款26万元。但到按合同约定的交付日期，开发商并未交付小区绿地。第5页/共116页 原告诉至法院要求被告履行合同并承担违约金。被告则辩称：小区西侧绿地不是向原告交付的标的物，总平面图不构成对原告的契约义务，只是对小区周边环境的介绍，原告方无权要其交付。法院审理后认为：修建花园属于双方当事人买卖契约的内容，当事人应按照契约约定的内容履行自己的义务，被告应当建绿地并于合同约定日交付。现被告方违约未交付绿地，应承担违约责任，支付违约金19452元。第6页/共116页讨论：1、售楼书中的内容是要约还是邀请要约？2、合同附件的总平面图是否为合同的内容？3、开发商应承担什么样的责任？第7页/共116页第8页/共116页第9页/共116页在宣传册上标注了文字说明：本宣传资料内所有信息、包括任何图片、插图、模型、文字描述或其他，仅供参考或示意之用，部分图片曾以电脑渲染，所有内容，一律以买卖合同约定为准，本宣传资料不作为合同附件。? 并且在商品房买卖合同中包含这条款： 买受人完全理解并同意出卖人提供的广告、宣传的图片、文字、数据、房型图案、模型以及其他相关资料等仅作为邀约邀请，不构成要约及买卖合同的附件，出卖人展示的样板房仅为空间布局参考，或是装修装饰和家具摆放的指引参考，不作为完整交付标准或合同约定。第10页/共116页三、认购金、定金的法律性质与处理【案例】1 张先生看中了一套位于城东南的商品房，他对该商品房的区位、环境、价格等都比较满意，于是和开发商签订了认购书，该认购书中规定：张先生应在2002年11月3日带相关证明签订正式合同，否则视购房者违反合同，已付定金不予退还。在认购书签订后张先生交纳了定金2万元。随后，张先生按认购书规定的时间去签约，但双方在协商购房合同条款时，张先生对开发商在补充协议拟定的 “免责条款”不满意，认为条款有失公平，拒绝签约，并要求开发商退还其交纳的定金。开发商以张先生违约（即未签约）为由，拒绝返还定金，双方遂起纠纷。张先生是否违约以及该定金能否退还？第11页/共116页【案例】2 购房者小王经过一个月的考察，决定购买某房地产公司开发的商品房，并与该房地产公司签订了一份订购单，订购单中明确约定小王应当于签订该订购单之日起十日内到该开发公司售楼处签订正式的《商品房买卖合同》。签订订购单的同时，小王根据订购单的要求缴纳了2万元的定金。订购单签订后，小王经咨询按揭贷款银行，其不具备按揭贷款条件，小王又无力一次性支付全部房款。于是，小王未在规定的时间去与开发公司签订合同。事后，小王提出自己无法获得按揭贷款并要求退房返还定金。房地产公司认为，小王无法获得按揭贷款，是由于小王自己的原因造成的，与该公司无关，不同意返还定金。双方发生纠纷诉至法院。 第12页/共116页【案例】