全国房地产市场展望报告中原.ppt

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 2011年全国房地产展望 大深圳资源中心总经理 任壮 2011年 第一页，共三十五页。 中原观点： 2011年是政策年。估计二三线城市比较乐观。部分地区出现补涨。 若政策明晰，则2011较为乐观。成交虽然会减少，但对中原的影响相对较少。 对2011年，持审慎乐观态度！ 2011会于一线城市进行深化地产代理业务，并加速进驻二线城市。 第二页，共三十五页。 目录 2011年中国经济走势 2010年中国房地产小结 2011年市场预测 第三页，共三十五页。 2011年中国经济走势 第四页，共三十五页。 扩大内需，减少对出口的依赖 投资“铁公基”对GDP拉动日渐式微 出口趋于稳定 2011外需的拉动可能为零，预计为0.3% 扩大内需，将是未来中国经济增长的新动力 内需型经济已经来临 第五页，共三十五页。 经济转型，制造业行业集中度增高 行业集中度增高意味产业链上游，如研发，品牌，设计等更占优势 消费水平也会等到进一步释放。 内地市场面临从初级消费到情感消费的升级。 第六页，共三十五页。 城市化进程加快： 方式政策从”土地”城市化转向”人”的城市化 1990年 城市化率：19% 人口数：11.4亿 2005年 城市化率：43% 人口数：13.1亿 2010年 城市化率：60% 人口数：14。1亿 第七页，共三十五页。 通胀来临，工资及物价有提高的压力 2010年控制线3%，实际3.3% 2011年深圳企业工资平均增幅9%，深圳中原基层员工基本工资增幅13% 控制线 实际线 2004 3% 3.9% 2007 3% 4.8% 2008 4.8% 5.9% 中国近五年（2006年一月-2010年五月）时间，CPI被系统的低估7%。——中国社会科学院 徐奇 第八页，共三十五页。 高铁布局，催生城市圈经济 华南大深圳区域亦受惠于高铁版图 欧亚大陆新“丝绸之路” 中国高铁“五横五纵” 第九页，共三十五页。 二三线城市将是二级市场的发展重点 一线城市的重点是三级市场 第十页，共三十五页。 房地产两极化发展，两头大，中间小 高端豪宅物业 一般性住房/保障性住房 高端客户，投资客 普通百姓，低收入人群 中端市场面临微缩，中产阶级通过土地让资产升值的空间被极大压缩 第十一页，共三十五页。 工商铺未来会有巨大发展空间 第十二页，共三十五页。 2010年中国房地产小结 第十三页，共三十五页。 全国十大重点城市住宅用地累积供应和累积成交情况 天津，武汉供应量最大，重庆，上海涨幅最高 第十四页，共三十五页。 全国十大重点城市住宅用地累积成交情况 广州，上海引领一线，成都，武汉引领二线 1-11 月，10 个重点城市除深圳外累计成交量均超过去年同期，广州，上海增幅最高。 二线城市中成都累计成交 926 万平方米，同比增加97%，增幅位居二线城市首位；武汉次之，累积成交1500 万平方米同比增加72%；天津累计成交2342 万平方米，成交量位居各大城市之首。 第十五页，共三十五页。 2008 年以来三类城市住宅平均月度销售面积走势 以08年为参照值，武汉，成都，南昌，郑州，包头等二线城市市场发展快速。 1-11 月北京、上海等重点城市住宅月均销售面积皆低于2009 年，但多数都超过2008 年水平。 一线城市北京、广州前11 个月住宅销售面积较2009 年降幅在30%-40%之间，上海降幅介于40%-50%，深圳降幅高达52%。 和2008 年相比，上海、深圳分别下降3%和24%，北京和广州分别上涨29%和10%。 二线城市中，武汉较2009 年小幅下降7%，成都下降35%，杭州、南京降幅介于50%-60%。和2008 年相比，成都增长55%，武汉增幅高达102%。 南昌和合肥降幅介于30%-50%之间，和2008年相比，南昌、郑州增幅皆为68%，包头增幅达到139%。 第十六页，共三十五页。 2009年以来城市住宅投资额全国占比走势分析 二三线城市比重上升明显 一线城市开发投资额占比较2009 年略有下降，二三线城市占比保持平稳，其他城市小幅上