物业管理费用测算表20070119.doc

物业管理费用测算澧州财富广场D区物业管理费用测算 我们对澧州财富广场D区物业管理各项费用做了详细测算，得出第一年物业管理服务费支出为人民币1579101元，D区建筑面积为34163平方米计算(以澧县房地产测量事务所测量的数据为依据)，每平方米的物业管理费用为人民币3.8519元/月。 按照现在招商政策公布的物业管理费的收取标准3元/平方米/月，预计第一年D区的物业管理费收入为1229868元，其他经营的额外收入为391440元，经营收入总计:1621308元，补足第一年物业管理费收入的不足部分后，还略有盈余。 第一节 经费测算的原则及说明 一、测算依据 (一)湖南省政府、常德市政府和澧县政府的相关物业管理法律、法规; (二)《湖南省物业服务收费管理实施办法》(湖南省物价局、湖南省建设厅文件:湘价服[2004]178号); (三)澧州财富广场D区建筑及其设施、设备的经济、技术数据; (四)澧州财富物业经营管理公司《各岗位及人员编制方案》及《薪酬方案》。 二、经费测算的原则 (一)遵循商业物业管理行业特点的原则 客观、准确、完整地核算商业物业管理的成本支出，是商业物业管理企业正常运转的基础，也是为业主、商户创造舒适、便捷的经营、生活环境，达到商业物业的最大使用价值目的的基本条件。因此，本次测算以D区物业特点为着眼点，力求细致、具体、详尽。 (二)服务水平与管理费用相配比的原则 针对商业物业的需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，根据《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》及参考《湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准》，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三)“零预算”原则 根据澧州财富广场D区的产权为“多业主”所有的特点，物业管理费实行“零预算”原则，“以支定 1 收”，根据商业物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。物业管理企业的利润来源为以物业管理费用支出为基础按一定比例提取的“管理者酬金”，即:利润=物业管理费用支出×管理者酬金提取百分比。 (四)合法性原则 计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。 (五)合理性原则 影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。 (六)相关性原则 计入物业管理服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。 (七)权责发生制原则 本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本;不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。 三、测算的有关说明 (一)物业管理费支出包括人工费支出、行政办公费用、设施设备维护费、清洁费、绿化费、保安费、物业管理固定资产折旧、前期物业管理开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。不包含D区的公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费。 (二)有关费用的说明 、人员工资标准 1 根据市场化原则，参照常德、澧县同行业工资水平,结合澧州财富广场D区物业管理服务的工作量及质量标准，制定人员工资标准。 2、公共水电费 根据澧县商业物业运营的特殊性，公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费每月单独按实计算，独立向业主、商户收取，不计入物业管理费支出测算中。 3、物资装备的摊销 物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销;单件价格在2000元以下的物资装备计入开办费，按3年摊销。 4、前期物业管理开办费摊销(长期待摊费摊销) 根据《澧州财富广场前期物业管理委托合同》,我们执行前期物业管理开办费的摊销期限为3年。 5、不可预见费 2 根据商业物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的5% 。 6、管理者酬金 依照湖南省、常德市及澧县物业管理法规和行业惯例，每年按总支出的10%提取管理者酬金。 7、收费标准不包含物业共用部位、共用设施设备专项维修基金。 8、根据《澧州财富广场前期物业管理委托合同》约定，澧州财富广场的物业管理费采用酬金制。 第三节 经费测算 一、D区各项经营收入: 经营项目 计算依据 经营面积(平方米) 年收入(元) 物业管理费 3元/平方米/月(合同约定价) 34163 1229868 广告位出租 230元/平方米/年 528 121440 中庭场地出租 45元/平方米/月 500 270000 总 计 1621308 二、D区物业管理费各项支出: 单位:人民币元 序号 项 目 测算依据 第一年支出